Цитаты из книги «Справочник риэлтора»

соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье (п. 1 Временного положения о кондоминиуме), будучи неразрывно с ним связанной.

Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Первое правило заключается в том, что на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т. е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Итак, в Российской Федерации у граждан могут существовать и возникать следующие вещные права на недвижимость: 1) право собственности на недвижимость, включая земельные участки; 2) право пожизненного наследуемого владения земельным участком; 3) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; 4) сервитут (на земельный участок и иную недвижимость). У организаций (юридических лиц) могут существовать и возникать: 1) право хозяйственного ведения имуществом – у государственных и муниципальных предприятий; 2) право оперативного управления имуществом – у государственных и муниципальных учреждений; 3) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; 4) право собственности на имущество и земельные участки – у иных юридических лиц (кроме предприятий и учреждений); 5) сервитут (на земельные участки и иную недвижимость).

Сервитут – это право ограниченного пользования чужой вещью.

Еще меньше прав по распоряжению недвижимостью (и всем остальным имуществом) имеют государственные (муниципальные) учреждения поликлиники, больницы, школы, институты, инспекции, департаменты и пр. Имущество принадлежит им на вещном праве оперативного управления, которое не разрешает распорядиться недвижимостью даже с согласия собственника. Учреждение вправе просить собственника (уполномоченный им орган) произвести отчуждение (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Таким образом, купить у учреждения недвижимость, принадлежащую ему на праве оперативного управления, нельзя. Земля также не может быть в собственности у государственного или муниципального учреждения, они приобретают право постоянного (бессрочного) пользования на землю, либо с ними заключается договор аренды.

Однако если предприятие создано именно с целью строительства и продажи жилья, гаражей, иной недвижимости (это устанавливается уставом предприятия как юридического лица), то такие сделки согласия собственника не требуют, поскольку оно выражено в уставе, утвержденном учредителем этого предприятия. Следует учесть, что и на землю государственное (муниципальное) предприятие приобретает не право собственности, а право постоянного (бессрочного) пользования, либо пользуется землей на основании договора аренды, что не позволяет ему продавать земельные участки.

государственные и муниципальные предприятия владеют имуществом не на праве собственности, а на ином вещном праве – праве хозяйственного ведения, причем собственником этого имущества является государство (Российская Федерация или ее субъект – республика, край, область, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург) или муниципальное образование. Право собственности у государственного муниципального предприятия не может возникнуть ни при каких условиях

Государство, не желая полностью расставаться с землей, установило еще два вида вещных прав на землю – пожизненное наследуемое владение земельным участком и постоянное (бессрочное) пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ). Такие земельные участки имеют двух хозяев: владельца (пользователя) – гражданина и собственника – государство. Первый может пользоваться участком, строить жилые дома, сооружения и хозяйственные постройки, возделывать сад, огород и пр., даже может передать его в пользование другим лицам, но не может продать, подарить, обменять (т. е. произвести отчуждение) и заложить, т. к. не является собственником. Право пожизненного наследуемого владения, в отличие от постоянного пользования, передается по наследству. Однако следует обратить внимание на то, что такие вещные права могут возникнуть только на земельный участок, но никак не на другую недвижимость.