Выгоды

1. Право аренды – это товар, который имеет свою цену и порой может быть использован более выгодно, чем право собственности. Необходимо лишь учитывать особые требования законодательства, и можно, не опасаясь, инвестировать в земельный участок, находящийся у предпринимателя на праве аренды.

2. Ввиду неиспользования земельного участка прекращение права аренды представляется практически невозможным.

3. Передать права по договору можно без особых трудностей различными способами. Следует лишь учитывать особенности налогообложения. Однако по сравнению с правом собственности возможности арендатора по передаче своих прав по договору аренды существенно ограничены, что, в общем, никак не влияет на оборотоспособность самого права аренды пусть и в суженных законодателем рамках.

4. Право аренды может стать серьезной защитой сохранности актива от любых недружественных по отношению к предпринимателю действий. Если собственник сдаст участок в аренду подконтрольной себе компании и его право собственности прекратится, то право аренды останется, так как смена собственника не влечет прекращения договора аренды. В данном случае право аренды дополняет право собственности в отношении защиты активов предприятия.

Аренда земельного участка дает множество преимуществ, зная которые можно не только сэкономить на расходах, но и приобрести впоследствии арендованный земельный участок в собственность по цене существенно ниже рыночной. При этом никто не оспаривает, что арендатор стремится заполучить земельный участок именно на праве собственности, просто сделать это он хочет дешевле, пожертвовав при этом дополнительными временными ресурсами.

3.3
Особенности ипотеки

Ипотека, как инструмент развития производства, прочно вошла в жизнь бизнеса. Возможность получить заем для обновления оборудования, покупки дополнительных помещений, исследования новых отраслей при залоге недвижимости манит предпринимателя. Ведь денежные средства поступают к нему сразу, а собственником заложенной недвижимости по-прежнему остается он, хотя она и обременена ипотекой.

Но в то же время на пути к такому безоблачному получению денежных средств предпринимателей подстерегает ряд уловок и противоречий современного законодательства.

Здание только с землей

Разве можно предположить, что заложить только само здание невозможно? Документы на него все есть, права зарегистрированы, обременений нет. А отдельно от земли заложить нельзя. Такая сделка ничтожна.

В чем здесь логика законодателя? Основная мысль нашего земельного законодательства заключается в единстве судьбы земли и недвижимости. Куда одно, туда и другое. Нельзя продать или иным образом отчуждать земельный участок без здания, и наоборот – нельзя отчуждать здание без земли. И тут земельное законодательство входит в противоречие с гражданским, которым в некоторых случаях такая возможность предусматривается. К примеру, в Гражданском кодексе указана возможность продажи лишь здания, а земельный участок под ним просто обременяется арендой, сервитутом или как-то иначе. Но в отношении ипотеки зданий законодательство едино в том, что залог недвижимости без соответствующего земельного участка невозможен.

Размер земельного участка

Однако соответствующий земельный участок нельзя воспринимать как всю землю, которой владеет собственник здания. Это может быть только часть земельного участка, которая функционально обеспечивает этот объект. То есть собственник может заложить только ту часть, которая находится непосредственно под зданием, и небольшое пространство вокруг, необходимое для пользования зданием. Точных размеров, к сожалению, законодатель не устанавливает. Это, с одной стороны, хорошо для собственников, ведь чем меньше земли заложишь, тем меньшим ее количеством рискуешь. С другой стороны, это может породить споры и признание сделки недействительной, так как судебная практика на этот счет весьма противоречива. Земельный кодекс устанавливает для подобных случаев, что «размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией». И сразу понятно, что ничего не понятно. Никакая документация у нас не утверждена, а если и утверждена, то нормы и правила там не установлены, а если и установлены, то не те. Даже в суде будет проблематично установить истину: исходя из здравого смысла земли исключительно под зданием явно мало, а десяти гектаров под старым сараем явно много. Итак, манипуляции с размером земельного участка ненадежны в плане правовой конструкции и легкооспоримы. Если есть возможность заложить весь земельный участок под зданием, то лучше это сделать. Тем более если закладывать какую-то его часть, то надо проводить землеустроительные работы, получать на эту часть отдельный кадастровый номер и т. д., что сильно затянет процедуру оформления договора ипотеки по времени – минимум на два месяца, максимум на полгода или год. Без этого обойтись нельзя, так как земельный участок как объект права возникает только после его индивидуализации, то есть выделения в качестве самостоятельного объекта. Если этого не сделать, то опять появляется реальная угроза сорвать сделку в суде.

Строительство после ипотеки

Если же на земельном участке нет никаких зданий и строений, то его можно смело закладывать. А что делать в случае, если потом строительство на нем началось? Появляются новые строения, их регистрируют, права на них вносятся в соответствующий реестр. Они свободны и независимы. Однако по общему правилу они тоже автоматически находятся в залоге, с той оговоркой, что иное не предусмотрено договором. Таким образом, договором необходимо предусмотреть, что ипотека не распространяется на возводимые на этом земельном участке здания. Это касается и ситуации, когда здания уже находятся на земельном участке в момент его залога. Их закладывать необязательно. Это зависит исключительно от желания сторон. Если потом на такой земельный участок будет обращено взыскание, то здания и строения на нем остаются у прежнего собственника, который приобретает право ограниченного пользования на землю, необходимую для использования зданий.

Кредитные средства на здание

Если же здания строятся с привлечением кредитных средств, то, как только на них будет зарегистрировано право собственности, земельный участок автоматически попадает в залог. Но договором можно предусмотреть и иные варианты, к примеру, что земельный участок остается без обременений.

Постоянное пользование землей

Все вышесказанное касается собственников или арендаторов земельных участков. Если же земельный участок принадлежит собственнику здания на праве постоянного бессрочного пользования (что сейчас не редкость, так как сроки переоформления продлили до 1 января 2010 года), то на него право залога не распространяется.

Новый виток в развитии

Новыми в судебной практике являются случаи залога здания при земельном участке на праве постоянного (бессрочного) пользования с последующим выкупом земли. То есть собственник здания, владеющий земельным участком на праве бессрочного пользования, закладывает свою недвижимость. Земельный участок он заложить не вправе, так как земля ему не принадлежит. Договор заключен, обременение зарегистрировано. Проходит время, и собственник здания переоформляет права на земельный участок. Теперь он становится его собственником, и соответствующая запись вносится в реестр прав. Возникает ситуация, противоречащая закону.

На самом деле ничего страшного в этом случае нет. Договор заключен правильно, и вносить в него никаких изменений не надо. Но вопросы возникают при обращении взыскания на заложенные здания. Суд рассматривает дело об обращении взыскания на здания и сталкивается с ситуацией, что выйти за пределы исковых требований и рассмотреть вопрос о земле он формально не может. Предмет иска – только здания. Допустим, он выносит решение о продаже зданий с торгов. Здания продаются, заключается договор. И этот договор будет ничтожен. Он противоречит закону, так как не могут здания продаваться отдельно от земли. Получается, что на такую противоправную сделку толкает суд, который должен законы защищать. Закон такую ситуацию не регулирует, поэтому однозначно верных решений тут быть не может.

Таким образом, ипотека здания связана со множеством рисков, которые можно избежать при грамотном сопровождении процесса ипотеки. Необходимо помнить следующее:

1. Здание можно заложить только одновременно с земельным участком.

2. Земельный участок можно заложить и без зданий на нем.

3. Здания на земельном участке при его ипотеке тоже становятся заложенными (если иное не оговорить в договоре).

4. При строительстве на заложенной земле построенные здания находятся в залоге (если иное не оговорить в договоре).

5. При праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком он не закладывается при ипотеке зданий.

6. Если такой участок выкуплен в собственность, то при продаже здания он продается вместе с ним.

Особо осторожными следует быть с определением размера земельного участка под зданием. Желательно подкреплять свою уверенность по этому вопросу мнениями независимых экспертов или схожими примерами судебной практики. Она может и не пригодиться, но кто предупрежден – тот вооружен.

3.4
Риски утраты активов

Если компания владеет собственностью на законном основании, это не значит, что ее нельзя отобрать.

Переход собственности от одного владельца к другому – естественная составляющая экономического процесса. И в самом этом явлении нет ничего необычного. Другое дело, что в период становления и развития рыночных отношений – а наша страна переживает именно такой период – всякое право может быть поставлено под сомнение криминальным путем.

Самое надежное и нерушимое – это именно право собственности. Оно вечно, его легче защищать в суде. Потому-то предприниматели и предпочитают покупать, а не арендовать недвижимость. Тем более когда дело касается формирования производственной базы. Однако и такое право тоже может подвергнуться атаке.

Особенности нападений на чужие активы заключаются в наличии целой комбинации правовых и квазиправовых решений, направленных, к примеру, на получение приглянувшегося здания. Причем отдельно от права собственности самостоятельным фактором выступает производственная деятельность на предприятии: при помощи процессуальных уловок можно приостановить использование недвижимости, а следовательно, парализовать всю работу.

Запись в реестре

Прежде чем приступать к разработке комбинаций по оспариванию права собственности, агрессор проверяет, зарегистрировано ли оно в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Нередки случаи, когда права на недвижимость, которая принадлежит компании долгое время, могут быть не отражены в реестре. Например, предприниматель является собственником на основании какого-нибудь свидетельства, которое выдавалось еще до введения реестра, и считает, что регистрировать права в ЕГРП не обязательно, так как претензий прежде не возникало.

Но пока права не зарегистрированы за собственником, их может оформить на себя совершенно стороннее лицо. При ускоренной регистрации документы проверяются невнимательно, а создать фальшивку при наличии современной техники не составит для мошенника труда.

Таким образом, законный владелец может вдруг узнать, что его здание было давно зарегистрировано на какую-то неизвестную компанию и перепродано несколько раз. В такой ситуации собственник и мошенник… меняются местами, так как теперь первый вынужден будет «нападать», тогда как второй, агрессор, будет лишь защищаться и затягивать судебные процедуры. При должном опыте ведения дел, судебное разбирательство можно затянуть минимум на полтора года, так что собственнику лучше поторопиться и зарегистрировать все права на здание в надлежащем порядке.

Судебное разбирательство

Следующий квазиправовой способ оспаривания права собственности – идти с иском в суд о признании этого права за собой или об истребовании недвижимости из чужого незаконного владения. Тип иска будет зависеть от той доказательственной базы, которую соберет мошенник.

Самое интересное, что для мошенника подготовить необходимую доказательственную базу опять-таки не составит большого труда. Способов множество: доказательством может оказаться старое свидетельство, документы по предоставлению здания или по его строительству, договор о продаже здания и акт его передачи, договор о залоге здания и соглашение о его реализации во внесудебном порядке. Конечно, все эти документы будут сфабрикованы, и при проведении экспертизы собственник сможет доказать свою правоту. Но, во-первых, экспертиза может длиться несколько месяцев; во-вторых, она может показать совсем не тот результат, который желает собственник (при наличии у мошенников административного ресурса); и в-третьих, она достаточно дорогостояща, чтобы проводить ее по каждому представленному документу.

Еще необходимо учесть, что мошенник попытается наложить на здание, как «пострадавшее» от действий собственника, обеспечительные меры и запретить пользоваться им. Что, в свою очередь, опять на месяцы парализует деятельность предприятия.

Последствия приватизации

Недвижимость может принадлежать акционерному обществу, созданному в результате приватизации. Приватизация большинства предприятий проводилась, больше полагаясь не на нормы закона, а на личные договоренности, что привело к наличию множества нарушений. Некоторые из таких предприятий до сих пор закрывают «правовые дыры» в своей истории.