По второй части вашего вопроса. Мультиформатными называют коттеджные поселки (ОКП) с комплексной застройкой, в основном тремя типами жилья: собственно коттеджи, дуплексы; таунхаусы; малоэтажные дома. Более подробно об этом у нас пойдет речь в главе 5.16.

Где сейчас в Москве ведется массовая застройка? Какие, на ваш взгляд, районы считаются перспективными с точки зрения инвестиций?

Название этого сегмента рынка новостроек говорит само за себя – указанный термин подразумевает возведение «в чистом поле» целого района или микрорайона с централизованной подводкой всех коммуникаций повышенной мощности, строительством дорог, социальной инфраструктуры, проведением благоустройства и озеленения. Такое массовое строительство жилья (в Москве в 2016–2017 гг. оно ведется в Щербинке и на Люберецких полях) выполняется в основном «панелью улучшенных серий», хотя, конечно, есть и исключения – например, столичный район «Куркино» (17 микрорайонов) застраивался сразу заново монолитными зданиями и таунхаусами. Конечно, массовая застройка имеет по сравнению с точечной ряд недостатков (подробнее см. таблицу 5.2), однако ее существенное преимущество – низкая цена предлагаемых квартир, ведь строительство «в чистом поле» приводит к уменьшению себестоимости квадратного метра на 20–25 % по сравнению с аналогичным внутри сложившихся городских кварталов, да и компания-застройщик не очень сильно увеличивает свою прибыль, живя в первую очередь с оборота, т. е. большого объема проданных квартир. Как уже говорилось выше, когда мы рассматривали квартиры эконом-класса в панельных домах, чудес на свете не бывает – по относительно скромным ценам получится приобрести жилье только в отдаленных массовых районах. Однако через несколько десятилетий ваши дети и внуки будут жить в хорошем благоустроенном месте, как это случилось с московскими районами Крылатское, Строгино, Ясенево, Коньково, Раменки и уже отчасти Митино и Северное Бутово.

Вроде в крупных городах-миллионниках точечная застройка старых жилых кварталов запрещена. Но все равно строят. Как же это так?

Главная проблема, с которой сталкиваются девелоперы в Москве, Петербурге, Нижнем Новгороде и других крупных городах – дефицит площадок (пятен) под застройку, а возможностей для развития в столичных мегаполисах уже нет. Точечными обычно называют несколько домов (на практике от одного до семи), которые возводятся либо внутри уже существующих кварталов, что, кстати, вызывает массовые протесты их жителей, либо на пустырях, в промзонах или вместо снесенного пятиэтажного (ветхого) жилого фонда. Естественно, себестоимость (строительная и инвестиционная), а также окончательная цена квадратного метра такой застройки в среднем на 20–30 % выше массовой аналогичными сериями панели или проектами кирпича-монолита, хотя этот недостаток компенсируется более выгодным местоположением объектов (см. таблицу 5.2). На практике строительства в крупных городах обычно встречается несколько разновидностей точечной застройки:

Таблица 5.2

СРАВНЕНИЕ МАССОВОЙ И ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ

• внутриквартальная (уплотняющая)

Новые жилые, нежилые и социально значимые здания возводятся внутри уже сложившихся кварталов, зачастую на месте отдельных сносимых домов, на пустырях, непрочных насыпных грунтах, и, что самое печальное, на части внутригородских парков и скверов. Естественно, такое строительство вызывает активный протест местных жителей, вплоть до открытых актов гражданского неповиновения. Такая мешающая застройка характерна для небольших городов (например, подмосковные Реутов, Химки, Красногорск, Балашиха; а также практически весь Сочи), где сильно коррумпированная администрация пытается получить с подведомственных территорий все, что только можно и нельзя.

• комплексная реконструкция жилых кварталов

В этом случае сносятся не только пятиэтажные дома первого периода индустриального домостроения (для Москвы серии К-7; II-32; II-35; 1МГ-300; 1605-5, см. официальный портал городского стройкомплекса stroi.mos.ru), но и расположенные рядом другие «хрущевские» и даже «брежневские» девятиэтажные здания, в результате чего получается гибрид массовой и точечной застройки. Обычно в таком квартале быстро возводят панель улучшенных серий с предоставлением большинства квартир переселенцам, однако же часть из них идет на продажу по весьма приемлемым ценам.

Существует и коммерческая разновидность подобной реконструкции, правда, в гораздо более скромных размерах. Ряд городских кварталов Москвы официально выставлены на торги, и крупная компания-застройщик выкупает право аренды участков под домами, предназначенными к сносу, жильцы которых отселяются в непрестижные районы. На этом месте возводят «стартовый» дом бизнес-класса, полученные с продажи квартир средства девелопер приобретает землю под соседними домами, сносит их и строит целый жилой комплекс (до 7 зданий), который вместе с окружающей инфраструктурой превращается в охраняемую территорию, куда вход посторонним (коренным жителям микрорайона) уже заказан. Далее экспансия продолжается до тех пор, пока застройщик не «упрется» в другой квартал, отданный на откуп конкурирующей девелоперской фирме.

• реконструкция и вывод промзон

Еще одним вариантом получения площадок для точечной застройки является вывод за пределы крупных городов промышленных коммунальных и складских объектов, особенно по престижным направлениям и инвестиционно-привлекательным местам. Например, по данным НИИ Генплана Москвы, в столице имеется 25 промзон, при этом в городе действует, правда с переменным успехом, программа перебазирования около 170 предприятий-загрязнителей. Однако жилье (обычно бизнес-класса), возведенное по границам промзон или даже на территории бывших заводов и фабрик, имеет ряд существенных недостатков: не очень хорошая экология, плохие транспортные развязки, слишком «техногенная» архитектурная среда, наличие вблизи «рабочих городков» с преимущественно маргинальным населением и ряд других.

• высотное строительство

Возведение небоскребов – традиционный вариант для всех мегаполисов мира, испытывающих дефицит земли. Пока подобные жилые комплексы позиционируются как премиум-класс, однако с реализацией общегородских программ, подобных столичной «Москва-Сити», квартиры, аппартаменты и офисы с высоты птичьего полета станут более доступными по цене. Правда, в условиях суровой российской действительности очень остро стоят вопросы безопасности обитателей подобных объектов – небоскребы уязвимы в пожарном и террористическом отношении, да и к тому же качество их строительства оставляет много лучшего. Так что выбор квартиры в строящейся высотке – дело, как говорится, на любителя.

Блиц

Что такое металлокаркасный дом?

Это строение, чаще всего индивидуальное, собранное (смонтированное) из специальных металлических (обычно оцинкованных) элементов, на которые монтируются перекрытия, утеплитель, наружная и внутренняя отделка. В России эта технология пока еще не получила широкого распространения.

Чем панельные дома отличаются от блочных?

Панели (стеновые) полностью изготовляются в ДСК, в них вставляется столярка (сейчас – стеклопакеты), они доставляются на стройплощадку и там монтируются. Блоки же – это своего рода большие кирпичи, из которых и складываются наружные стены дома.

Стены из какого материала считаются самыми теплыми?

Для многоквартирных домов (МКД) это чистый кирпич и вентфасад, для индивидуальных – сэндвич-панели.

Как отличить чисто кирпичный дом от кирпично-монолитного?

Обычно – по году постройки (например, в Москве «чистый кирпич» прекратили строить в 1996 году). Внешне это можно сделать и по «рисунку» стен. У кирпича-монолита снаружи видны «полоски» междуэтажных перекрытий.

Дом строительной серии П-44Т относится к панельным или кирпичным?

Конечно, к панельным. «Кирпичная» отделка в нем чисто декоративная.

Прочитал объявление: застройщик предлагает квартиры по относительно низкой цене. Но… на территории бывшей промзоны, там раньше был химзавод. Стоит ли связываться?

При реновации промзон, где раньше были опасные и вредные производства (химия, металлургия, переработка вторсырья и т. д.), застройщик обязан снять верхний слой почвы и засыпать площадку безопасным грунтом. Однако на практике, особенно в кризис, этого не делается. Так что если вы планируете там жить сами (квартира не инвестиционная и не под сдачу), то лучше с такими объектами не связываться.

Какие из городов ближнего Подмосковья на сегодняшний день считаются самыми проблемными с точки зрения транспортной доступности? Работаю в центре Москвы, но пока заработал только на жилье в пригороде, и то в ипотеку.

Своего рода «антирейтинг» таких городов на момент написания книги возглавляют Балашиха, Щелково, северная часть Реутова, Лыткарино, Дзержинский, Видное.

Во дворе наших домов началась точечная застройка двух многоэтажек. На заборе висит издевательский плакат: «Приносим извинения за неудобства». А эти извинения как-то можно материализовать? Например, пусть застройщик компенсирует нам квартплату…

Ваша мысль весьма интересна, но на практике, конечно, труднореализуема.

Рядом с домом строят крытый каток (якобы социальный объект). Проводились слушания, размещен информационный стенд. Но с двух сторон катка уже возведены явно офисные этажи. Обратились к застройщику. Были вежливо посланы (помещения якобы предназначены под мини-спортзалы). Но уже висит баннер «Аренда». Куда на них жаловаться?

В случае отказа предоставления ИРД на пристроенные этажи необходимо отправить запросы (лучше коллективные) в органы госстройнадзора (подробнее об этом в главе 5.10), а также создать общественный «резонанс»: обратиться к областному и федеральному депутатам, в профильный комитет Госдумы РФ, в приемные политических партий, а также запостить информацию в соцсетях и на форумах.