Цитаты из книг автора «Роман Бевзенко»

при принятии ЗК РФ его разработчиками не было учтено, что появление в обороте земельных участков, находящихся в частной собственности, неизбежно должно подтолкнуть Россию к переходу от «азиатской» к «европейской» модели организации оборота недвижимости. Для этого было достаточно включить в ст. 130 ГК РФ указание на то, что здание или сооружение является недвижимой вещью лишь в том случае, если они выстроены на публичном земельном участке

почему бы тогда (и это уже другое решение, являющееся, на мой взгляд, наивысшей точкой развития юридической мысли при решении обсуждаемого вопроса) не признать, что здание является не самостоятельным объектом прав, а составной частью того права, которое имеется у застройщика на чужой земельный участок? Иными словами, здесь также реализуется идея единого объекта, но единство достигается путем признания здания не частью участка, а частью права на чужой земельный участок.

Если это было связано с желанием подчинить эти объекты регистрационному режиму[6] (такому же, как у подлинных недвижимостей), то для этого нет необходимости идти против природы этих вещей; положения предложения 2 и. 2 ст. 130 Кодекса дают возможность законодателю устанавливать регистрационный режим и в отношении движимых вещей. Если за этим законодательным решением кроется желание подчеркнуть особый территориальный режим пространства внутри соответствующего судна, то для этого тоже нет необходимости объявлять его недвижимой вещью, так как соответствующий режим возникает в силу норм публичного права[7].

Будущее – за переходом к пониманию недвижимой вещи как единого объекта (земельного участка с составными частями – зданиями, распложенными на нем). И чем быстрее юристы проникнутся этой идеей, тем быстрее уйдет в прошлое подавляющая часть проблем, препятствующих формированию нормального оборота недвижимости в России.

3.5. Использование векселя в качестве юридической формы обеспечиваемого долга

Еще одна серьезнейшая и долгожданная новелла, содержащаяся в ст. 335 ГК РФ, – это введение в наше залоговое право фигуры добросовестного залогодержателя, т. е. лица, которое не знало и не должно было знать о том, что вещь закладывается несобственником[571]. Прежде всего требуется определить, а подлежит ли

70. Автоматическое следование залога за вещью (действие залога против любого третьего лица как абсолютного права) совершенно оправданно в случае, если любое третье лицо знает или может знать о том, что вещь заложена, т. е. залог является публичным. Это случаи, когда (а) запись о залоге внесена в какие-либо открытые для публики реестры[365]; или (б) когда заложенной вещью владеет залогодержатель; или (в) когда на вещь наложен знак о залоге. Во всех перечисленных ситуациях приобретение предмета залога – это осознанный риск, на который идет покупатель. Как правило, за то, что он принимает на себя этот риск, он выговаривает себе скидку с цены покупаемого имущества. Видимо, можно сформулировать такое правило: если о залоге знают (или предполагаются знающими все), то он и «работает» против всех. Однако тогда должно быть верным и обратное правило: если публика не знает и не может знать о залоге, то он не может иметь абсолютную силу! В такой ситуации залог – это обычное строго относительное (как и всякое обязательство!) правоотношение, связывающее только тех, кто участвовал в этом обязательстве (т. е. залогодателя и залогодержателя).

Приложение Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановление от 17 февраля 2011 г. № 10 О некоторых вопросах применения законодательства о залоге

25. Исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге. В частности, суды должны установить, был ли вручен приобретателю первоначальный экземпляр документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество (например, паспорт транспортного средства), либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи приобретателю знаки о залоге. В случае если судом будет установлено, что предмет залога в соответствии с договором залога находился во владении залогодержателя, но выбыл из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению вне зависимости от того, что покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге.

73. И последнее обстоятельство, связанное с п. 25 комментируемого Постановления. Данный пункт затрагивает довольно тонкий аспект, связанный с добросовестным покупателем заложенного имущества, которое находилось в залоге в форме заклада, т. е. во владении залогодержателя. Так, Суд разъяснил, что, если предмет залога в соответствии с договором залога находился во владении залогодержателя, но выбыл из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению вне зависимости от того, что покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге. Здесь мы имеем дело со своеобразной проекцией концепции ст. 302 ГК на сферу приобретения предмета залога. Напомню, что в соответствии со ст. 302 Кодекса добросовестный приобретатель не защищен от виндикационного иска собственника в случае, если собственник утратил владение вещью не по своей воле. Нечто аналогичное было предложено и Пленумом ВАС РФ в п. 25 Постановления. Если залогодержатель утратил внешний знак залога (владение предметом заклада) не по своей воле, «непубличность» залога вряд ли можно поставить ему в упрек. Следовательно, обстоятельства выбытия предмета залога извиняют залогодержателя. А с точки зрения «концепции наименьшего зла» (которая тоже, кстати, была разработана применительно к виндикационному процессу против добросовестного приобретателя[368]) в подобной ситуации интересы действительного обладателя права (в рассматриваемом случае – права залога) в большей степени заслуживают защиты, чем интересы приобретателя. Как мне представляется, идеология абз. 2 п. 25 Постановления может оказаться применимой в весьма и весьма значительном количестве случаев. Возьмем, к примеру, такую ситуацию. Недвижимость была передана в ипотеку, которая зарегистрирована в ЕГРП. Однако залогодатель по поддельным документам погасил запись об ипотеке и продал имущество третьему лицу, которое не знало и не могло знать об ипотеке. Вопрос: кто должен быть защищен – залогодержатель, лишившийся залога, или приобретатель, поведение которого безупречно? С точки зрения абз. 2 п. 25 Постановления должен быть защищен залогодержатель, так как внешний знак о залоге – запись в ЕГРП – был утрачен против его воли. Точно так же, видимо, надо разрешать аналогичные казусы с иными регистрируемыми залогами (залог акций, долей участия в уставном капитале, исключительных прав и пр.).