Россия являлась единственной страной в мире, где ипотечный кредит возник и развивался в феодально-крепостнической оболочке. Этот феномен объяснялся, с одной стороны, спецификой ипотеки как одной из форм кредитования, с другой – экономическими и политическими условиями феодальной России. В условиях дореформенной России главной формой общественного богатства, а следовательно, и более надежной формой обеспечения ссуд были «населенные имения». Объективной причиной тому была неразвитость земельного рынка, который имел преимущественно дворянский, внутрисословный характер. В этих условиях земля без творцов земельной ренты – работающих на ней крепостных крестьян – почти не имела самостоятельной ценности. Именно поэтому величина выдаваемой ссуды определялась стоимостью «крепостной души», а обеспечением ссуды являлась земля с живущими на ней крестьянами. С такой практикой дореформенных банков были связаны манипуляции Чичикова – героя «Мертвых душ» Н. В. Гоголя. В дореформенных кредитных учреждениях из общего количества крепостных душ (около 11 миллионов человек) 7 миллионов (65 %) были заложены на сумму в 425 млн руб.