Цитаты из книги «Ипотека в Российской империи»

Несмотря на феодальную оболочку, в деятельности банков постепенно отрабатывались и даже совершенствовались основные элементы и механизмы функционирования ипотечных банков как определенного типа кредитных учреждений: выявлялись объекты залога («населенные имения», каменные дома, «фабрики»); удлинялись сроки ссуд; уменьшалась величина процента (за 55 лет к 1830 г. срок погашения ссуд увеличился с 8 до 37 лет, с 1831 г. величина процента по ссудам была снижена с 6 до 5 %, а вместе с ежегодным погашением долга годовой платеж банкам снизился с 16 до 6 %); конкретизировались условия погашения ссуд; предпринимались «санкции» против неисправных заемщиков.

Россия являлась единственной страной в мире, где ипотечный кредит возник и развивался в феодально-крепостнической оболочке. Этот феномен объяснялся, с одной стороны, спецификой ипотеки как одной из форм кредитования, с другой – экономическими и политическими условиями феодальной России. В условиях дореформенной России главной формой общественного богатства, а следовательно, и более надежной формой обеспечения ссуд были «населенные имения». Объективной причиной тому была неразвитость земельного рынка, который имел преимущественно дворянский, внутрисословный характер. В этих условиях земля без творцов земельной ренты – работающих на ней крепостных крестьян – почти не имела самостоятельной ценности. Именно поэтому величина выдаваемой ссуды определялась стоимостью «крепостной души», а обеспечением ссуды являлась земля с живущими на ней крестьянами. С такой практикой дореформенных банков были связаны манипуляции Чичикова – героя «Мертвых душ» Н. В. Гоголя. В дореформенных кредитных учреждениях из общего количества крепостных душ (около 11 миллионов человек) 7 миллионов (65 %) были заложены на сумму в 425 млн руб.

Конфискация помещичьего землевладения и отмена частной собственности на землю, осуществленная советской властью 8 ноября 1917 г., подорвали самые основы существования ипотечных банков.

Идея организации государственных учреждений для долгосрочного кредитования крестьянства впервые была высказана в 1873 г. в докладе так называемой Валуевской комиссии, учрежденной правительством для изучения сельского хозяйства России. Обсуждая вопрос о сокращении дворянского землевладения, члены комиссии подчеркивали, что предоставление государством кредита крестьянам позволило бы им покупать необрабатываемые, заброшенные помещиками земли. По мнению комиссии, это принесло бы пользу не только крестьянам, страдающим от малоземелья и в подавляющем большинстве случаев не имеющим средств купить землю, но и помещикам, не умеющим приспособиться к новой экономической ситуации[495]

Несколько особняком стоит работа А. Н. Зака о Крестьянском поземельном банке.

Залог земли в большей степени применялся богатыми и состоятельными гражданами и обычно не был связан с экономической необходимостью, т. е. носил потребительский характер. Об этом свидетельствует масса так называемых залоговых надписей на закладных камнях, большая часть из которых относится к IV в. до н. э.

В дореволюционной исторической литературе вопрос о мобилизации земельной собственности был неотделим от проблемы «оскудения дворянства» и «утечки» дворянских земель. Это нашло отражение в периодике

Непроданные имения поступали в хозяйственное распоряжение банка, а затем вновь выставлялись на банковские торги (напомним, что Дворянский земельный банк не имел по уставу права создавать собственный земельный фонд и обязан был принять меры к продаже оставшихся за ним имений в течение двух лет).

В деятельности акционерных земельных банков новый этап начался с учреждением Дворянского земельного банка. Главным конкурентом акционерных банков на рынке недвижимости и ипотечных ценностей становилось крупное государственное учреждение, предоставлявшее дворянам-землевладельцам более льготные условия ипотечного кредитования. В ходе обсуждения проекта Дворянского банка затрагивался вопрос о том, смогут ли акционерные земельные банки, не располагая такими средствами, как государственное ипотечное учреждение, выдержать с ним конкуренцию. Вся дальнейшая история российских акционерных земельных банков показала, что они эту конкуренцию не только выдержали, но и оказались в этом соперничестве первыми.

Финансовая функция Государственного банка заключалась в том, что, помимо обычного сосредоточения в нем как в центральном банке свободных средств казначейства и производства за их счет различных платежей, на него была возложена ликвидация долгов дореформенных банков и проведение выкупной операции (до середины 1880-х годов). С середины 1880-х годов началось финансирование Госбанком казенных ипотечных кредитных учреждений – Дворянского и отчасти Крестьянского банков. Оно проводилось за счет средств казначейства и не вызвало уменьшения кредитования банком народного хозяйства, для которого использовалось более половины коммерческих ресурсов банка.