Читать книгу «Земля. Справочник собственника и арендатора» онлайн полностью📖 — М. Н. Козловой — MyBook.
image

В соответствии с Земельным кодексом застройка является одним из приоритетных направлений использования земель поселений, в связи с чем установлено, что земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки. При предоставлении под застройку земельных участков из государственных или муниципальных земель условия предоставления каждого конкретного участка, его размер, ограничения отдельных видов использования участка указываются в решении о его предоставлении либо в договоре аренды данного участка. Конкретный размер предоставляемого под застройку участка будет зависеть от объема и вида предполагаемого строительства, от принятых в данном муниципальном образовании норм предоставления земельных участков для жилищного строительства, от наличия свободных земель и т. п. Осуществлять строительство можно при наличии разрешения на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ к градостроительной документации о застройке территории города относятся проекты планировки территории, проекты межевания территорий и градостроительные планы земельных участков. Подготовка документов по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия и зон с особыми условиями использования территорий.

Для установления границ земельных участков в городах для закрепления и передачи земельных участков в собственность, аренду, другие виды пользования юридическим и физическим лицам, а также в целях регистрации земельных участков принято постановление Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. № 105 «Об утверждении положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений».

Одним из правил установления границ земельных участков стало исключение из площади земельного участка территорий, занятых транспортными и инженерными коммуникациями, и территорий общественного пользования при межевании территории сложившейся застройки городов и других поселений. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной, инженерно-транспортной инфраструктуры. Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, осям внутренних проездов, другим границам, предусмотренным градостроительной документацией. Разработка проекта межевания территории осуществляется по инициативе органов местного самоуправления или физических и юридических лиц – владельцев недвижимости, расположенной в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры. Проект межевания территорий – специальный вид градостроительной документации, при разработке которой применяются различные методы установления границ земельных участков в различных территориальных зонах. При этом соблюдается ряд принципов: границы существующих землепользований не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных или муниципальных нужд либо при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков; межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий. На территориях, передаваемых под застройку, размеры земельных участков определяются в соответствии с действующими в настоящее время градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами. При разработке проекта межевания территорий зон застройки в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями, проездов, проходов и пешеходных дорог к зданиям, строениям, сооружениям, площадок для временного хранения автомобилей, придомовых зеленых насаждений, детских площадок, хозяйственных площадок и др. По-иному решается вопрос в пределах территории зон промышленной и коммунально-складской застройки, где границы земельных участков предприятий устанавливаются с учетом количества работающих, технологии производства и других производственных факторов, но при этом исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной плотности застройки площадок предприятий. При этом при значительном превышении нормативного размера земельного участка предприятия при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен до нормативного размера при соответствующем обосновании[1].

При разработке проекта межевания территорий уточняются публичные сервитуты, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (дорог, объектов инженерной инфраструктуры), возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей.

Такой правовой институт, как территориальное зонирование, является новеллой в градостроительном законодательстве и направлен на упорядочение использования земель.

Земельный кодекс РФ в ст. 83 предусматривает, что порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий, территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны, документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Обоснование устанавливаемых в зонировании ограничений на использование земель осуществляется на стадии анализа существующего использования земель и планирования их будущего использования. Установление территориальных зон производится таким образом, чтобы территория в пределах одной зоны включала однородные по характеристикам и параметрам разрешенного использования земельные участки. В пределах каждой территориальной зоны правила использования земли и связанных с ней иных объектов недвижимости распространяются обычно в равной мере на все земельные участки и иные объекты недвижимости. Градостроительные регламенты устанавливают разрешенное использование и допустимое изменение недвижимости в отношении земельного участка, в пределах которых физические и юридические лица самостоятельно определяют наилучшее использование недвижимости и организуют процесс функционирования объекта в своих частных интересах и по своему усмотрению. В этом смысле важной составляющей градостроительного регулирования посредством зонирования является наличие сформированных объектов недвижимости – земельных участков с установленными границами.

Правила землепользования и застройки включают в себя порядок их применения и внесения изменений, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты (текстовые материалы, которые содержат данные о видах использования территорий установленных зон и об ограничениях на их использование). Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным на ней земельным участкам. Кроме того, установление правового режима земельного участка на основе территориального зонирования означает, что земельное законодательство вслед за градостроительным признает комплексный подход к установлению правового режима единого объекта недвижимого имущества – земельного участка и расположенных на нем зданий, строений, сооружений.

Что касается земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, то Земельный кодекс РФ определяет земли промышленности и иного специального назначения путем выделения следующих присущих им признаков:

данные земли расположены за чертой поселений;

используются или предназначены для обеспечения деятельности определенного рода организаций и (или) эксплуатации определенного рода объектов, осуществления иных специальных задач;

права на земельные участки возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.

Такой признак, как расположение за чертой поселений, позволяет отграничить земли промышленности и иного специального назначения от схожих элементов состава земель поселений, таких, как производственные, инженерные и транспортные инфраструктуры, специального назначения, военных объектов.

Земли промышленности и иного специального назначения используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач, что позволяет отграничить данную категорию земель от земель всех иных категорий.

Нахождение земель в составе рассматриваемой категории обусловлено также тем, что права на них возникают только по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ. Этот признак указывает на целевой характер возникновения прав на данную категорию земель.

Земельный кодекс РФ также указывает, что в состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Санитарно-защитные зоны – это полосы и земельные участки, выделяемые для ослабления и устранения загрязнений, вредных физических воздействий на здоровье человека. Выделение санитарно-защитных зон предусмотрено Федеральным законом от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Порядок устройства, размеры санитарно-защитных зон, требования к их содержанию определяются санитарными правилами и градостроительными нормативами и правилами. Санитарно-защитные зоны создаются для защиты населения от загрязнения, шума, радиации, электромагнитных излучений и иных вредных физических воздействий. Их размеры устанавливаются из такого расчета, чтобы показатели вредных воздействий за их пределами не превышали установленных нормативов предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ или предельно допустимых уровней вредных физических воздействий.

Величина санитарно-защитных зон (разрывов между промышленными предприятиями и жилой застройкой) для предприятий 1-го класса санитарной вредности составляет 1000 м, 2-го класса – 500 м, 3-го класса – 300 м, 4-го класса – 100 м, 5-го класса – 50 м. При особо крупных масштабах производства, ограниченной возможности очистки выбросов и при неблагоприятных условиях взаиморасположения промышленных и селитебных зон размеры санитарно-защитных зон могут быть увеличены.

На территории санитарно-защитных зон не допускается размещение жилых домов, дошкольных и общеобразовательных учреждений, учреждений отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных, огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.

Размеры создаваемых для защиты от авиационного шума санитарно-защитных зон между границами аэродромов и жилой застройкой зависят от типов самолетов, базирующихся на аэродромном поле, времени работы аэропорта, интенсивности полетов. Для вновь строящихся аэропортов, аэродромов они составляют от 5 до 30 км.

Санитарно-защитной зоной является территория вокруг источника ионизирующего излучения, на которой уровень облучения людей в условиях нормальной эксплуатации данного источника может превышать установленный предел дозы облучения для населения. В пределах санитарно-защитных зон запрещается постоянное и временное проживание людей, вводится режим ограничения хозяйственной деятельности и ведется радиационный контроль.

Земельные участки, включенные в состав таких зон, не изымаются у их собственников, постоянных и временных (арендаторов) пользователей, но в их границах может быть введен особый режим использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон. Например, в зоне радиоактивного загрязнения вводятся ограничения по степени загрязнения территорий.

Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач подразделяются на земли промышленности; энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения, информатики; для обеспечения космической деятельности; обороны и безопасности; иного специального назначения.

Землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности. Землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта. Землями связи, радиовещания, телевидения, информатики признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и объектов связи, радиовещания, телевидения, информатики. Землями для обеспечения космической деятельности признаются земли, которые используются для обеспечения деятельности организаций и объектов космической деятельности. Землями обороны и безопасности признаются земли, которые используются для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, войск Пограничной службы Российской Федерации, других войск и воинских формирований, органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной охране Государственной

Премиум

3.8 
(5 оценок)

Читать книгу: «Земля. Справочник собственника и арендатора»

Установите приложение, чтобы читать эту книгу