В каком районе Москвы, Московской области, городе России выгоднее покупать квартиру для сдачи в аренду?

Иными словами, где дома самые дешевые, а стоимость аренды самая высокая?

Это тайна, такой особенный секрет, узнав который, вы сможете обеспечить процветание своему арендному бизнесу во веки веков. Аминь, как говорится. То есть, многие лета.

На самом деле универсальных рецептов, универсальных советов по этому поводу быть не может. Почему? Да потому что где родился, там и пригодился. Эта основа арендного бизнеса.

Давайте скупим, ну, скажем, в городе N все дешевые квартиры, и к нам в очередь будут строиться люди, которые хотят снять в аренду эти помещения. Такого не может быть, и такого нет.

Впрочем, есть прецедент!

В Берлине фирмы, скупившие дешевые квартиры и сдававшие их посуточно, поставлены сейчас перед фактом запрета такой аренды квартир: посуточная с недавнего времени официально запрещена, потому что из-за небольших объемов строительства нового жилья людям негде снять квартиру на длительный срок. А с учетом прибывших мигрантов актуальность последнего сильна возросла. Поэтому и был принят такой закон.

То есть, учитывая свои внутренние потребности, вы должны руководствоваться еще и тем, что есть некоторые тенденции рынка. Объясню, почему.

Вот, например, было несколько лет назад такое повальное увлечение – появилось много желающих купить квартиру для сдачи в аренду. Покупали недвижимость в Испании. Это же круто – в Испании! Недвижимость у моря! Стопроцентно можно сдать такое жилье. И гарантировано, что всегда будет выгодно сдавать его в аренду.

С одной стороны – да. Конечно, море, конечно, солнце, конечно, заграница.

А если конкретнее? В каком именно городе покупать? Как именно вы собираетесь сдавать в аренду это жилье, находясь в другом городе и стране?

Планируете переехать? Жить там? Тогда нужно покупать две квартиры, несколько квартир. Или брать квартиры у клиентов в доверительное управление, субаренду, используя ту форму, которая разрешена законодательством этой страны. И тогда организуется целый бизнес.

Если же вы покупаете одну квартиру в Испании, то получите ли вы с нее доход? Да, получите. Вопрос в том, какой. Доход будет, если вы:

найдете человека, который будет этим вопросом заниматься там;

если вам не жалко как минимум 30 процентов дохода отдать на содержание этой квартиры, то есть на ее обслуживание – управляющему, горничной, заплатить за рекламу.

точно спланируете, когда вы будете в ней жить в течение года, чтобы остальное время эффективно распределить, решить, как вы будете ее сдавать – помесячно, понедельно, посуточно или по часам: каждая схема имеет свои особенности.

Все это нужно продумывать и просчитывать.

Или, например, вы хотите купить квартиру, и вам нравится не сама Барселона, а тихий городок недалеко от нее. Но в этом городке не такая высокая потребность в арендном жилье, как в Барселоне. Там есть потребность в аренде, но аренда эта дешевая. И зимой тишина, нечего делать.

Нужна ли вам квартира в таком городке? В городке, где зимой жизнь замирает? Как и кому вы будете ее сдавать? Если нет ни достопримечательностей, ни потока деловых путешественников?

Так где же выгоднее приобрести квартиру?

Итак, возникает очень много вопросов, ответить на которые нужно ДО покупки квартиры.

Если это жилье не в другой стране. У нас. В каком городе вы хотите купить квартиру, предполагая, что будете сдавать ее в аренду? Если не в том городе, где живете, и вы не собираетесь переезжать и менять свой род деятельности на хлопоты с посуточной арендой, то должны понимать, что на обслуживание этой квартиры вы отдадите примерно 30 процентов дохода с ее аренды.

Готовы ли вы на это?

Если же вы сами хотите ею заниматься и не планируете ни с кем делиться, тогда вы должны находиться на месте.

Делегировать такие обязанности без финансовых потерь практически невозможно. Да, конечно, вы можете найти человека, которому доверяете и который будет вашим представителем перед клиентами.

Он все будет делать именно так, как вы задумали, но вы должны быть готовы оплачивать его труд. И к этим расходам прибавляются ваши траты на поездки, на поиск клиентов либо самостоятельно, либо с использованием различных сервисов.

И получается, что уже и не очень выгодно. Поэтому, если это не курортная недвижимость, а квартира в обычном городе, нужно предусмотреть, чтобы это были места большой посещаемости, большого потока людей.

Например, промышленные зоны, города с большим количеством средних и высших образовательных учреждений, стройками, специализированными спортивными школами и организациями-филиалами, в которые часто приезжают командировочные.

В таких городах будет пользоваться спросом арендное жилье. И опять то же – вы должны быть готовы либо переключиться с вашего вида деятельности и сами заниматься арендой, либо поручить это кому-то, но тогда добавляется статья расходов.

Итак, если резюмировать, то коротко можно сказать, что выгодно покупать жилье:

а) на курорте, в любом месте около моря, у термальных источников, в красивых местах, где есть что-то необычное – северное сияние, например, какие-то достопримечательности, все то, что пользуется популярностью, привлекает внимание людей;

б) в промышленных зонах в проездных городах, через которые люди едут к морю или путешествуют, направляются к какой-то достопримечательности, останавливаясь на ночь-две;

в) в городах с большим количеством средних и высших образовательных учреждений;

г) в населенных пунктах, где есть специализированные школы и спортивные школы;

д) там, где много строят;

е) в городах, где есть организации-филиалы больших компаний, в которые часто приезжают командированные.

И в каждом из этих случаев услуги гостеприимства должны учитывать специфику, особенности этого места. Они будут различаться. Вы должны быть готовы предоставить жилье на час, на день, на неделю. И – либо переехать туда, либо поручить надежному человеку предоставлять от вашего имени услуги гостеприимства. И процент, которым вы должны будете делиться, очень разный. Он может варьироваться от 10 до 50 процентов.

Прислушайтесь к себе: а хотите ли вы этого вообще?

Есть ли у вас желание этим заниматься?

Словом, постарайтесь не строить иллюзий по поводу покупки квартиры для сдачи в аренду.

Зачем так много строят

По данным открытых информационных источников за 2015 год, в стране построено 39,8 млн квадратных метров нового жилья. Много это или мало? Как относиться к новостройкам? Как выгодно использовать их?

Для сравнения, в 2005 году было построено 26 млн квадратных метров жилья, а в 2014 году – 81 млн квадратных метров. Кстати, в 2014 году в России был побит показатель ввода жилья в РСФСР 1987 года, когда в стране было построено 72,8 млн квадратных метров.

Строят в России не только много, но и по-разному организуя само пространство застройки. К новостройкам относятся отдельно стоящие дома, жилищные комплексы (ЖК), проекты комплексного освоения территории.

С домами и жилищными комплексами более или менее понятно. А вот КОТ может быть и коварно. Надо понимать, что часто место застройки – это практически чистое поле, которое заполняется большим количеством домов. А это значит, что в течение нескольких лет (пока застраивается территория) будет напряженка с транспортной доступностью и инфраструктурой.

Проекты комплексного освоения территории могут быть и эконом-, и комфорткласса, и класса люкс. Для них компаниями-застройщиками разрабатываются собственные стандарты качества, которые обычно строго соблюдаются.

Например, визитной карточкой одной питерской компании, которую отличает достойное строительство КОТ комфорткласса, уже стали просторные дворы, большое расстояние между домами, обширное озеленение, отделка входных групп по индивидуальным дизайн-проектам, а также единый стандарт предчистовой отделки квартир с использованием качественных материалов.

Скрупулезно выдерживается соответствие картинок в буклетах реальному облику жилых комплексов. Приятное впечатление производит то, что ожидания соответствуют реальности.

Обращайте на это внимание – ведь так и должно быть! В самом Питере и в Ленинградской области реализуется в настоящий момент много проектов КОТ. Здесь разработана и успешно реализуется программа «Соцобъекты в обмен на налоги», позволяющая девелоперам сократить расходы. В Москве интересный проект КОТ был осуществлен около университета им. М. В. Ломоносова. Он выдержан в стиле 1950-х, стилизован под архитектуру главного здания МГУ.

Знание того, к какой из вышеперечисленных категорий относится новостройка, должно определять и наш выбор.

Мы проезжаем мимо строящихся домов и размышляем: мы же не можем купить новую квартиру, не продав свою? Иначе откуда взять деньги? Так считала раньше и я: «Мы не можем, нам это не по силам…» На самом деле сейчас существует множество способов купить квартиру в новостройке, не продавая свое нынешнее жилье.

Первая причина, первый фактор того, почему так много строят, это, на мой взгляд, совершенно естественный закон рынка: из жилого сектора должно быть вытеснено жилье, которое уже ветшает и вскоре подлежит сносу. Можно ждать, пока его соберутся сносить организованно и предложат переехать бесплатно в новостройку.

В этом случае вы ничего не выбираете и не решаете – все решают за вас: район уже определен, в метраже вы, скорее всего, потеряете, разве что этаж вы сможете выбрать.

Пока жилье еще является вторичным и стоит не много, а в некоторых городах есть намного дороже новостройки с аналогичной площадью, но подальше от центра или немного за городом, можно свое жилье продать и купить новую квартиру. А еще лучше продать и купить несколько, причем одну – в ипотеку.

Решение администрации города о сносе жилья, относящегося к разряду ветхого, может колебаться, меняться из месяца в месяц, из года в год. В Москве я живу в районе Новые Черемушки. Снос пятиэтажек у нас начался в 1990-е годы.

Многие обитатели пятиэтажных домов ждали, что их снесут, практически сидя на чемоданах, не делая ремонт в квартире годами, не покупая новую мебель, даже если она была нужна. Откладывали свою жизнь на «после переезда в новую квартиру». И что же? Многие запланированные для сноса дома стоят до сих пор, и решение по ним пересмотрено – сносить их не будут. Мы успели дорого продать квартиру в таком доме и купить три объекта недвижимости на эту сумму. А многие все еще надеются, что их бесплатно переселят.

Итак, ветхое жилье сносится, а на его месте возводится уже не пятиэтажный многоквартирный дом, а 15–16 этажный, а то и большей высотности. Понятно, что строительной компании это выгодно. Количество квартир в новом доме существенно превышает число квартир в пятиэтажке. Квартиры продаются, компенсируя затраты на те, что выданы жителям. Здесь нет благотворительности. Таким образом происходит круговорот ветхого и нового жилья. Один из вариантов.

Правда, сейчас таких схем уже почти нет.

Если бы у города, области, региона, страны в целом, была реально действующая стратегия, общая, глобальная, а не просто местечковые проекты, то, на мой взгляд, это очень правильное решение в отношении многоквартирных домов, не подлежащих ремонту и реконструкции, срок эксплуатации которых уже истек или истекает.

Поскольку ветшающего жилья становится все больше – сами понимаете, срок службы «хрущевок» 1960-х на исходе, близится окончание срока безопасной эксплуатации, такие программы были бы очень кстати. Это не касается «сталинок» – они еще лет сто простоят. В основном это кирпичные дома разных серий, и вытеснению с рынка они не подлежат. Они как были дорогими, так и остались.

В основном же речь идет о панельных пятиэтажках, о которых речь шла выше. О панельных домах, срок безопасной службы которых заканчивается и которые подлежат вытеснению с рынка недвижимости. Для того чтобы такой дом снести, нужно, чтобы было альтернативное жилье, то есть оно на момент сноса дома должно быть уже построено.

Вторая причина, второй фактор: цена новостройки в экономсекторе должна равняться минимальной цене квартиры, которую человек может продать для того, чтобы купить новостройку.

Ну, например, минимальная цена за однокомнатную квартиру 37–40 кв. м в новостройке в регионе Х составляет 1,2 млн рублей, значит, и самое дешевое жилье – будь то дом, «однушка» или трехкомнатная квартира в этом регионе – не должно стоить меньше. То есть эти деньги человек должен получить за свое старое жилье, чтобы спокойно, не привлекая кредитных средств и не беря в долг, купить на свои деньги новую квартиру.

Кто-то покупает вторичное жилье, оно ветшает и продается дешевле, оно продолжает ветшать до тех пор, пока продать его становится невозможным – и тогда вступает в силу первый вариант. Речь, конечно, идет о жилье классов эконом и стандарт, потому что остальные постройки, классами выше, подлежат ремонту и служат веками.

Количество строящегося жилья говорит о повышении уровня жизни людей. Или о правильной политике вытеснения в разных смыслах. У одной семьи может быть не одна квартира в собственности, а столько, сколько вмещает мозг.

Квартиры покупаются для детей, для бизнеса, для сдачи в аренду, как долгосрочную, так и краткосрочную. Это может быть недвижимость не только в одном городе, но и разбросанная по тем местам, которые вам нравится посещать или жить там.

Много нового жилья приходит на рынок. Новостройки окружают нас, их невозможно не заметить. Как к этому относиться?

Первая мысль, которая возникает: это строительные компании хотят получить прибыли, сверхприбыли, их цель – построить как можно больше. Они берут землю и строят. Это бизнес, он нуждается в развитии, чем больше, тем лучше, недвижимости много не бывает. Иногда аппетиты их настолько превосходят возможности, что новостройки переходят в разряд недостроя-долгостроя. И здесь нам надо быть начеку и тщательно проверять застройщика, до покупки выявляя вероятность несостоятельности и обмана.

Итак, каким образом мы можем купить новую квартиру, не продав старую?