Этот жилой комплекс расположен на юге Москвы, фактически на первой линии Севастопольского проспекта, в 20 минутах пешком до станции метро «Академическая». В одной минуте пешком от комплекса расположен парк «усадьба Черёмушки-Знаменское». Жилой комплекс состоит из 2-х монолитно-кирпичных высотных башен бизнес-класса, созданных по индивидуальному архитектурному проекту. Объект планируется к сдаче в эксплуатацию во 2 квартале 2023 года.

Для инвестиционного анализа была взята квартира площадью 41,2 м2 минимальной стоимостью по прайсу 11 100 тыс. рублей с отделкой «white box» (цена, которая была актуальна для старта продаж). В связи с большим наплывом потенциальных покупателей на старте продаж в примере предусмотрено предоставление «номинальной» скидки в размере 1%. Итоговая цена 1 м2 таким образом составила 268 тыс. рублей, а общая стоимость инвестиций – 10 989 тыс. рублей. Выход из проекта предполагалось осуществить в 3 квартал 2023 г.

Фактически основной задачей исследования является прогнозирование финальной цены, за которую можно будет продать квартиру через три года. Определить эту цену чрезвычайно важно, ведь разница между стоимостью покупки и продажи квартиры и составляет доход от инвестиции. По сути логика прогнозирования будущих цен заключается в приведении стоимостей объектов-аналогов к некоему одному компромиссному значению путем введения поправочных коэффициентов. Процесс и результат прогнозирования будущих цен на новостройки, во всяком случае, в применяемой мной методике не является на 100% точным. Это всего лишь предположение о будущих значениях цен на исследуемую новостройку через 2-3 года. События 2020-2021 года наглядно показали, в определенном смысле, несостоятельность моего подхода к оценке: ни один подготовленный по описанной методике расчёт не предусматривал коронавируса, локдауна и последующего ажиотажного спроса на жилую недвижимость.

И всё же принимать инвестиционные решения нужно, а чтобы хоть как-то облегчить страдания инвестора, связанные с неопределенностью ближайшего будущего, нужно проводить описываемые в этой главе исследования. Для того, чтобы выяснить прогнозную цену на 1 м2 в ЖК Eniteo были изучены объекты-аналоги, как на первичном, так и на вторичном рынке. Этот этап анализа инвестиционного проекта называется маркетинговым анализом.

При маркетинговом анализе на первичном рынке жилой недвижимости необходимо выполнить следующие действия:

1) Найти новостройки-аналоги исследуемого проекта. Объекты должны быть максимально похожи на исследуемый объект недвижимости по классу, местоположению, транспортным, видовым и прочим характеристикам;

2) Собрать информацию о ценах экспонирования в выбранных объектах и привести их в единый формат. Для этого можно воспользоваться находящимися в свободном доступе ресурсами и инструментами. Собирать данные об объектах аналогах можно при помощи порталов недвижимости, сайтов риэлтерских компаний. Данные о фактических ценах сделок в объектах-аналогах я получаю в bnMap.pro, обрабатывать информацию я рекомендую в MS Excel и сам, конечно же, следую этой рекомендации;

3) Построить таблицу оценки исследуемой недвижимости, учитывающую частные характеристики выбранных объектов-аналогов, рассчитать и внести поправочные коэффициенты. К частным характеристикам объектов-аналогов относятся: наличие и качество отделки, тип недвижимости (апартаменты/квартиры), готовность и так далее;

4) Проверить полученные результаты на соответствие здравому смыслу. В случае больших расхождений необходимо повторно уточнить данные о ценах экспонирования, экстремальные значения (странно дешёвые и странно дорогие аналоги лучше исключить или внести поправочные коэффициенты).

В соответствии с этой концепцией были подобраны аналоги в непосредственной близости от ЖК Eniteo.

1) «Вавилов ДОМ» от АО «Центр-Инвест»;

2) VAVILOVE от ГК Инград;

3) The MID от «Бэсткон»;

4) «Квартал 38А» от «Флэт и Ко»

5) Prizma от «Флэт и Ко»

6) «Розмарин Deluxe» от «Ташир»

7) «Архитектор» от ФСК

Все вышеперечисленные проекты относятся к бизнес-классу, среди них нет комплексов апартаментов, то есть во всех проектах-аналогах Eniteo представлены квартиры. Однако они экспонируются по разным ценам, так как естественно имеют различия: находятся в разных местах, на разных стадиях готовности; в некоторых из них квартиры продаются с отделкой или в состоянии white box, а в некоторых – без отделки. Все эти различия были учтены, с помощью поправочных коэффициентов цены в представленных в локации новостройках были усреднены и приведены, как говорится, «к общему знаменателю». Сведения для анализа были получены из открытых источников, а также из базы данных профессиональной аналитической системы BNmap.pro, агрегирующей информацию о фактических (уже заключенных) сделках девелоперов.

Отдельно был исследован рынок вторичной недвижимости. Фактически, объекты, представленные на вторичном рынке были разделены на две группы:

1) квартиры-аналоги, расположенные в домах, построенных до 2008 года

2) квартиры-аналоги, расположенные в домах, построенных после 2008 года.

Очевидно, что квартиры в «старых» домах на вторичном рынке экспонируются с дисконтом по сравнению с квартирами в относительно новых домах. Важно отметить, что в отличие от объектов на рынке первичной недвижимости исследовались не фактические цены сделок, а так называемое «экспонирование», то есть за основу брались цены из объявлений на порталах недвижимости. У этого метода есть свои недостатки, чтобы их сгладить усредненные цены экспонирования квартир на вторичном рынке были дополнительно дисконтированы на 5% (это было названо поправкой «на торг»).

В типовой модели оценки будущей стоимости новостройки были отдельно учтены:

а) Готовность объекта недвижимости. Цена объекта-аналога «приводится» к 100% готовности;

б) Поправка на отклонение цены конкретного объекта от их средней цены;

в) Тип объекта-аналога (квартиры/апартаменты). Цена аналога «приводится» к определенному типу. Например, если исследуемый объект – квартиры, а аналог – апартаменты, то цену аналога нужно увеличить (для типового жилья разница составляет примерно 12-15%);

г) Наличие отделки. Цена аналога «приводится» к цене исследуемого объекта. Например, если в исследуемом объекте квартиры сдаются с отделкой «white box», а в аналоге представлены квартиры без отделки, то к цене аналога нужно прибывать 10 тыс. рублей/м2;

д) Время (минут пешком) до ближайшего метро. Цена удаленного от метро на Х минут объекта-аналога «приводится» к исследуемому объекту. Каждая минута от метро оценивается мной в 600 рублей/м2;

е) Скидку на торг. Цена аналога уменьшается на размер скидки, как правило, это 2-5%.

Далее я достаточно подробно опишу методику определения будущей цены на новостройку. Итак, в таблицу вносятся данные о ранее выбранных объектах-аналогах.

В рассматриваемом примере все квартиры совпадают по классу (бизнес-класс) и типу недвижимости (квартиры, не апартаменты). Если бы среди аналогов был апартаментный комплекс, то в таблице бы появился дополнительный столбец, в котором стоимость 1 м2 в этом объекте была «приведена» к стоимостям аналогов (путем добавления 12-15% к цене).

Четыре объекта из семи были готовы на 100%, остальные строятся (на момент производства оценки готовность Eniteo была на уровне 0%). Именно поэтому была рассчитана и внесена поправка на готовность. 1% готовности был оценен всего в 222 рубля. Как это было рассчитано? Готовность ЖК «Вавилов ДОМ», VAVILOVE, The MID и «Квартал 38А» составляет 100%. Было найдено среднее значение цен 1 м2 в этих проектах (столбец 7): (346 912 + 346 474 + 300 000 + 311 769)/4 = 326 289. Самый недостроенный объект из аналогов – ЖК «Архитектор», его готовность составляет всего 10%, а стоимость 1 м2 соответствует значению 306 348. Таким образом, значение поправки высчитывается как: (326 289-306 348)/((100%-10%)*100) = 221,56 ~ 222 рублей за 1% достроенности.

Внесение поправки для ЖК Prizma, например, проходило по формуле: 465 221+((1-70%)*100)*222. По аналогичной формуле вносились поправки для значений 1 м2 в ЖК «Архитектор» и ЖК «Розмарин Deluxe». Уже поправленные значения можно найти в столбце 10.

Поправок по классу и типу не вносилось, так как все сравниваемые объекты идентичны. В VAVILOVE, The MID, «Квартал 38А» и Prizma представлены квартиры без отделки, поэтому необходимо привести их цены к квартирам в состоянии «white box». Здесь обошлось без каких-либо сложных формул, чтобы квартира без отделки превратилась в квартиру с отделкой «white box» необходимо потратить примерно 15 тыс. рублей на 1 м2. Собственно, этот параметр и был учтен. Например, стоимость 1 м2 в ЖК «The MID» увеличилась с 300 тыс. рублей до 315 тыс. рублей. Все изменения были отражены в столбце 14.

На следующем этапе приведения будущей цены 1 м2 в ЖК Eniteo выявляются экстремальные отклонения. Для определения экстремального отклонения была определена средняя стоимость 1 м2 по объектам аналогам (столбец 14), которая составила 357 374 рублей. Нормальным, для целей данного расчета, можно считать отклонение на 10% в ту или иную сторону. Экстремальные же значения можно обнаружить в двух объектах аналогах: Prizma (отклонение от среднего значения плюс 26,6%) и The MID (отклонение от среднего значения минус 13,5%). В связи с тем, что 10% для целей расчета принято в качестве нормального отклонения, из значения Prizma (486 868) было вычтено 16.6% (26,6%-10%), а к значению The MID (315 000) было прибавлено 3.5% (13,5%-10%).

Очень важное для результатов исследования допущение было применено на финальном этапе определения будущей цены 1 м2 в ЖК Eniteo (столбец 17). Дело в том, что по данным уважаемого аналитического сервиса «Индексы Рынка Недвижимости» средний рост стоимости жилой недвижимости в Москве за последние три года составил 18,6%. При расчете итоговой прогнозной цены было сделано предположение, согласного которому цены на жильё в Москве будут расти и дальше теми же темпами, то есть будут увеличиваться на +6.2% ежегодно в 2021, 2022 и 2023 годах. Именно эта важная предпосылка в итоге привела к прогнозному значению стоимости 1 м2 в ЖК Eniteo в 412 тыс. рублей за 1 м2.

Я отлично понимаю, что методика расчета обладает значительным количеством изъянов. Повторюсь, нет ни одного способа точно определить будущую стоимость 1 м2, кроме машины времени, пожалуй. Приведенная в книге методика несовершенна и неточна, но это всё, что у меня есть. На этапе принятия инвестиционного решения методика позволяет определить хотя бы ориентировочное, компромиссное значение будущей стоимости недвижимости.

Дальше на основе прогнозных данных нужно составить финансовую модель этого инвестиционного проекта. Большинство известных мне инвесторов-спекулянтов с рынка жилой недвижимости пренебрегают финансовым моделированием. Я же считаю, что грамотно составленная финансовая модель является основой инвестиционной деятельности. На мой взгляд, совершенно неважно, каким объемом денежных средств оперирует инвестор. Даже при инвестировании небольшой суммы денежных средств финансовое моделирование является обязательным этапом.

Как всегда, начинать нужно с описания предпосылок. В данном случае, в табличном виде предпосылки создаваемой финансовой модели выглядят так:

Для начала я приведу результаты расчета приобретения квартиры в Eniteo без использования кредитных средств.

Модель простейшая и весьма понятная. Индивидуальный предприниматель, находящийся на режиме УСН (доходы минус расходы), в начале 2021 годы приобретает квартиру у Застройщика. На оформление тратит 10 тыс. рублей, от застройщика получает дисконт 1%. Во второй половине 2023 года квартира продается. Предполагается, что квартира будут реализовываться через профессиональное агентство недвижимости (например, через «Бест-Новострой» или Knight Frank), которое возьмёт вознаграждение за свои услуги в размере 3%.

Экспонироваться квартиры в 2023 году будут по рыночной (той самой прогнозной) цене 412 т.р./м2. Для быстрой и успешной продажи придется дать покупателю скидку в размере 3%. Это обеспечит продажу квартир за 400,6 тыс. рублей/м2 или почти за 16,5 млн. рублей.

Инвестиции в приобретение и последующую продажу квартир в ЖК Eniteo подразумевает получение налогооблагаемого дохода. Общее количество налогов, подлежащих выплате в бюджет составит около -751 тыс.рублей. По итогам расчета финансовой модели удалось установить следующее: ожидаемая чистая прибыль после налогообложения от спекулятивной инвестиции в покупку квартир в ЖК Eniteo на старте продаж с последующей реализацией на завершающих этапах строительства объекта составляет 4,25 млн. рублей, а ожидаемая годовая доходность (IRR) достигла 14%.

При реализации проекта с помощью ипотеки получаются еще более интересные результаты. Для начала приведу в табличном виде параметры ипотечного кредита:

На основе этих данных преображается и финансовая модель проекта. Вкладывая всего 2,2 млн. рублей, можно получить 2,7 млн. рублей прибыли.

По итогам расчета финансовой модели получается, что ожидаемая чистая прибыль после налогообложения от спекулятивной инвестиции в покупку квартир в ЖК Eniteo на старте продаж с последующей реализацией на завершающих этапах строительства объекта составляет 2,7 млн. рублей, а ожидаемая годовая доходность (IRR) достигает 27%.

Однако, несмотря на радужные итоги финансового моделирования я вынужден отметить, что единственным драйвером доходности от вложений в рассмотренный инвестиционный проект стало предположение о продолжении роста цен на жилую недвижимость в 2021, 2022 и 2023 году с теми же темпами, что и в последние годы (6,2% за прошедшие 3 года). Именно эти предпосылки привели к достижению проектом доходности IRR на уровне 14% и 27%.

В настоящее время стоимость квартиры площадью 41 м2 в Eniteo составляет 13,5 млн. рублей или 307 тыс. рублей/м2. Повышение цен происходит пока очень плавно, даже несмотря на ажиотаж начала 2021 года.

Как видите, процесс финансового моделирования и оценки инвестиционного проекта достаточно непрост сам по себе. Еще раз повторюсь, что считаю обязательным прохождение этого этапа в том числе и для самоуспокоения, для осознанного принятия инвестиционных решений. При анализе короткого списка проектов необходимо создать финансовые модели по каждому варианту, а не по какому-то одному.

Нужно хорошо понимать, что для выбора итогового варианта, проекта в который будут вложены деньги необходимо собрать весь перечисленный выше массив информации, проделать большую работу по отделению «зёрен от плевел».

При этом наибольшего успеха достигают наиболее быстрые инвесторы. Я уже ранее писал, что самые интересные цены можно получить на этапе, предшествующем официальному старту продаж. У инвестора на принятие инвестиционного решения иногда может быть не более нескольких дней, поэтому ключевым навыком при инвестировании в новостройки становится способность быстро и качественно оценивать проекты. Ключевое слово здесь, с моей точки зрения, все-таки «быстро».

В некоторых случаях оказывается, что лучше не инвестировать ни в один из ранее выбранных проектов. К напрасному труду в инвестициях я советую относиться спокойно. В конце концов, никто не любит терять деньги, и, как говаривал Дональд Трамп, «иногда лучшими инвестициями становятся те, которых ты не сделал».

Шаг Четвертый. Покупка

Важный, но не последний этап реализации инвестиционного проекта. Я уже писал, что «интересные цены» формируются некоторыми застройщиками на этапах развития проектах, предшествующих получению РнС (разрешения на строительство) и ЗОС (заключения о соответствии). То есть застройщик не сможет заключить с инвестором Договор Долевого Участия по форме 214-ФЗ.

Повторюсь, инвестор в момент начала «предпродаж» может столкнуться необходимостью заключения целого спектра «альтернативных» договоров и соглашений: предварительный договор долевого участия в строительстве (до 100% от суммы сделки), договор купли-продажи будущей вещи (до 100% от суммы сделки), договор инвестирования (до 100% от суммы сделки, но подходит только для юридических лиц) и так далее. Юридические права инвестора в подобных договорах защищаются довольно слабо, более того, 99% юристов попытаются отговорить от подписания такого документа. Но в том числе этот риск является платой за доходность.