В настоящее время К. временно проживает в домовладении, принадлежащем В., по другому адресу. Н. отбывает наказание в исправительном учреждении Ставропольского края.

По сообщению Министерства имущественных отношений Ставропольского края спорная квартира принята в государственную собственность Ставропольского края на основании постановления губернатора Ставропольского края от 4 марта 1997 г. № 146. Эта квартира находилась на праве хозяйственного ведения на балансе ГУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» Труновского района.

Решением Совета Труновского муниципального района Ставропольского края от 24 июня 2008 г. ГУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» Труновского района принято в муниципальную собственность Труновского муниципального района Ставропольского края как имущественный комплекс на основании распоряжения правительства Ставропольского края № 128-рп от 21 мая 2008 г. В перечень имущества, состоящего на балансе ГУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» Труновского района, входила и спорная квартира.

10 декабря 2008 г. Советом Труновского муниципального района принято решение о передаче жилищного фонда в собственность муниципального образования Донского сельсовета, в том числе спорной квартиры.

Решением Совета муниципального образования Донского сельсовета Труновского района от 26 марта 2009 г. данная квартира из перечня передаваемого жилищного фонда исключена в связи с регистрацией 11 февраля 2009 г. права собственности на эту квартиру за ЗАО «Донское».

27 апреля 2009 г. между ЗАО «Донское» (продавец) и С. (покупатель) заключен договор купли-продажи названной квартиры. В договоре указано, что в данном жилом помещении зарегистрированы К. и Н.

Отказывая в удовлетворении исковых требований С. и удовлетворяя встречный иск К., признавая недействительным договор купли-продажи квартиры, а также незаконной государственную регистрацию права собственности на квартиру за ЗАО «Донское», суд первой инстанции исходил из того, что К. и Н. имеют право на приватизацию занимаемого ими на условиях социального найма жилого помещения (квартиры), находившегося в ведении совхоза «Донской», и преобразование совхоза в закрытое акционерное общество никак на это право не влияет.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении встречного иска К. и удовлетворении первоначального иска С. о прекращении права пользования жилым помещением, судебная коллегия исходила из того, что К. и Н. вселены в спорную квартиру без соблюдения требований норм материального права, договор социального найма жилого помещения с ними не заключался. Сам по себе факт регистрации ответчиков в указанной квартире и оплаты ими коммунальных услуг не свидетельствует о заключении с ними договора социального найма жилого помещения и о приобретении ими прав на данную квартиру.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с такими выводами суда кассационной инстанции.

Как установлено судом первой инстанции, К. является ответственным квартиросъемщиком названного жилого помещения, зарегистрирована в нем по месту жительства, что подтверждается выпиской из лицевого счета МУП ЖКХ Труновского района. Согласно справкам администрации муниципального образования Донского сельсовета К. и Н. проживали в указанной квартире с 1975 г.

С марта 1976 г. по июль 1984 г. плата за жилое помещение удерживалась из заработной платы работника Н., а с августа 1984 г. – из заработной платы работника К., о чем свидетельствует письмо ЗАО «Донское».

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что К. и Н. были вселены в указанную квартиру на условиях социального найма, исполняли свои обязанности нанимателей жилого помещения.

Отсутствие договора социального найма жилого помещения, при фактическом вселении в предоставленную гражданину квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя, само по себе не свидетельствует о том, что у такого лица права пользования жилым помещением не возникло.

Статьей 18 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривалось, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Указанной правовой нормой, подлежащей применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», не допускалось включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

Следовательно, исключение спорной квартиры из перечня имущества, передаваемого в собственность муниципального образования Донского сельсовета в связи с регистрацией права собственности на эту квартиру за ЗАО «Донское», а затем переход права собственности на это жилое помещение к С., не могут влиять на право пользования К. и Н. данным жилым помещением, в том числе на право бесплатной передачи жилья в собственность.

В связи с этим признан правильным вывод суда первой инстанции о том, что К. и Н. имеют право на приватизацию спорной квартиры, поэтому оснований для прекращения их права пользования квартирой не имеется.

Исходя из изложенного, правильным признан и вывод суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи спорной квартиры от 27 апреля 2009 г., заключенного между ЗАО «Донское» и С. Кроме того, суд первой инстанции в силу отсутствия доказательств, подтверждающих право собственности ЗАО «Донское» на указанное жилое помещение в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» пришел к правильному выводу о незаконности государственной регистрации за ЗАО «Донское» права собственности на эту квартиру.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определение краевого суда отменила, решение районного суда оставила в силе^[22].

Завершая рассмотрение вопросов, связанных с проживанием в бывшем ведомственном жилищном фонде, хотелось бы остановиться еще на одном частном аспекте. Практике известны ситуации, когда граждане, получая на руки решение суда о допустимости приватизации занимаемых ими жилых помещений, когда-то незаконно включенных в состав приватизированных предприятий (как в вышеописанных примерах), сталкивались с проблемой юридической невозможности исполнения такого судебного решения. Конечно причины такой невозможности могли быть самыми различными. Мы остановимся только на одной из них, наиболее распространенной на практике. А для этого необходимо обратиться к очередному судебному делу.

Ф. обратилась в суд с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на конкретное жилое помещение и требованием обязать ответчика произвести такую регистрацию.

По делу установлено, что вступившим в законную силу решением суда за Ф. признано право собственности на жилое помещение в порядке приватизации. В государственной регистрации права собственности на данную квартиру органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отказано на основании абзаца одиннадцатого п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) содержатся сведения о государственной регистрации права собственности на весь жилой дом, в котором расположена данная квартира, за организацией (ОАО), т. е. имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.

Разрешая дело и удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что отказ в государственной регистрации права собственности Ф. на жилое помещение нарушает ее права, установленные ранее вынесенным решением суда, вступившим в законную силу. Имеющаяся в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности ОАО (ответчика по делу) на весь жилой дом не является препятствием для регистрации права собственности на конкретную квартиру в этом жилом доме.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявления, указал, что поскольку ОАО является собственником всего жилого дома, а, следовательно, – собственником всех помещений в данном доме, регистрация права собственности Ф. на указанное жилое помещение без регистрации прекращения права собственности на него ОАО невозможна; наличие противоречий между зарегистрированными правами и правами, заявленными на государственную регистрацию, в том числе и на основании судебного акта, является основанием для отказа в государственной регистрации.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда, оставив в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно ст. 17 указанного Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, граждан и организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, ранее вынесенное решение суда по делу по иску Ф. к ОАО о признании права собственности на жилое помещение, вступившее в законную силу, подлежало безусловному исполнению и являлось самостоятельным основанием, как для государственной регистрации права на указанное имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи в отношении этого имущества.

Кроме того, из материалов дела видно, что решение суда о признании за Ф. права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, было разъяснено тем же судом и указано, что спорное жилое помещение относится к жилищному фонду, подлежащему бесплатной приватизации, в связи с чем переход права на указанную квартиру от ОАО к Ф. подлежит государственной регистрации.

При наличии таких обстоятельств у суда кассационной инстанции не имелось законных оснований для отмены постановленного по делу решения суда, которым заявленное требование удовлетворено правомерно^[23].

II. Проживание в помещениях общежитий

Многое, о чем говорилось выше относительно проживания в бывшем ведомственном жилищном фонде, относится и к проживанию в бывших общежитиях. Прямой юридической нормой, которая посвящена регламентации соответствующего вопроса, является ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»^[24]. Данная статья устанавливает, что «к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма»^[25].

Содержание этой нормы жилищного законодательства означает, что в процессе приватизации государственных предприятий закрепленный за ними жилищный фонд в виде общежитий не подлежал включению в состав приватизируемого имущественного комплекса. Такие общежития должны были быть переданы в ведение органов местного самоуправления по месту своего нахождения (в муниципальную собственность)^[26]. На граждан, проживающих в соответствующих теперь уже бывших общежитиях, должны распространяться не нормы о договоре найма специализированных жилых помещений, а нормы о договоре социального найма. Жильцы бывших общежитий приватизированных предприятий являются полноценными социальными нанимателями с полным набором тех прав и обязанностей, которые предоставляет и гарантирует им жилищный закон. В этом плане жилищно-правовое положение жильцов бывших общежитий аналогично соответствующему положению жильцов бывшего ведомственного жилищного фонда.

Достаточно развернутое и обстоятельное толкование ст. 7 Вводного закона в свете возможности самостоятельной приватизации такими гражданами занимаемых ими жилых помещений содержится в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2006 г. В данном документе отмечается, в частности, следующее.

Статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Исходя из ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ответ на вопрос № 20)^[27].

Однако не надо забывать, что указанное разъяснение ВС РФ – это только отражение того, как данные общественные отношения должны складываться в идеале. В реальной жизни все может быть с точностью до наоборот. Практике известны многочисленные случаи, когда здания общежитий, закрепленные за государственными (муниципальными) предприятиями, неправомерным образом включались в состав приватизированных предприятий, и на которые указанные предприятия (вновь образованные юридические лица) приобретали полноценное право собственности со всеми теми негативными социальными и юридическими последствиями, о которых подробно говорилось выше. Нижеприведенный судебный прецедент с наглядностью продемонстрирует, в каком юридическом ключе указанная жилищно-правовая ситуация должна быть разрешена.

М. обратилась в суд с иском к ОАО «Компания «ЮНИМИЛК», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области, Министерству имущественных отношений Самарской области, Российскому фонду федерального имущества о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.