Светлой памяти сестры Кати. Помню, люблю, скучаю

Глава первая. «Кому это надо…»

По роду своей профессии я бываю в судах разных уровней чаще, чем дома – даже статистика говорит в пользу того обстоятельства, что именно в стенах данных организаций и протекает большая часть моей жизни.

Шесть лет тому назад, вновь посетив по служебной надобности один из районных судов, я краем глаза заметил на столе моего собеседника – помощника судьи – документ, который назывался «Исковое заявление о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога».

–И часто такое поступает? – спросил я у своего визави.

–В неделю раз как минимум.

–Что ж получается, суд прямо-таки завален данного рода макулатурой?

–И не только суд. И приставы, и банки, и коллекторы…

–А как же адвокаты?

–Что ты имеешь в виду?

–Как ведут себя мои коллеги, представляя интересы плательщика,.. а, вернее, неплательщика в суде?

–Как настоящие мошенники.

–То есть?

–Берут деньги и толком ничего не делают. Да и потом – что ты сможешь сделать с обеспеченной ипотекой задолженностью, которая не погашается в срок? Факт залога – налицо, факт неуплаты – тоже. Вот тебе и все основания для взыскания в судебном порядке.

–Но за что же тогда деньги-то берут? – не унимался я.

–Ты же военный человек. Тебе должно быть знакомо понятие мародерства.

–Когда тащат что плохо лежит на поле боя, пользуясь всеобщей сумятицей?

–Именно. Представляешь, КАКИЕ деньги может отдать человек, которого завтра с концами выселяют из квартиры за даже призрачную возможность хоть на сотую долю процента сохранить потом и кровью заработанное жилье?

–Догадываюсь.

–Вот. А ведь предметом ипотеки являются не только квартиры – здесь и офисы, и производственные площади, которые служат своим хозяевам средством к существованию, и иногда даже – единственным… Как говорится, на тонущем корабле атеистов нет… О чем задумался? – глядя на меня мой собеседник, по всей видимости, прочитал в моих глазах размышление и решил вырвать меня из его цепких лап.

–О том, что мои коллеги ведут себя в данной ситуации как минимум непорядочно.

–Ты уже добрый десяток книг написал на эту тему, а воз и ныне там. Что ты можешь со своей стороны предложить?

–А что тут предлагать? Сам же говоришь – толку не будет никакого.

–Ну, во-первых, я сказал это как помощник судьи, а не как адвокат. А, во-вторых, если вдруг тебе с твоими мозгами удастся изобрести что-то, что хоть как-то повлияет на ситуацию в отношении хотя бы одного ипотечного заемщика, народ тебя на руках носить будет.

Последняя фраза все никак не выходила из моей головы, особенно после того, как ее повторил другой мой приятель, позвонивший мне неделю спустя и сообщивший:

–Слушай, у меня квартиру на торги выставляют.

–Кто? – поначалу не понял я.

–Банк. Она ж в ипотеке.

–А ты когда платить перестал?

–Лет 5 назад.

–А суд? Решение, сам понимаешь, должно вступить в законную силу…

–Уже.

–Потом приставы должны возбудить исполнительное производство…

–Уже.

–Ого. И когда торги?

–Пристав сказала, что через неделю вынесет постановление о передаче квартиры на реализацию в ФАУГИ.

–А где же ты жить будешь?

–Я бы у тебя хотел спросить…

–Что, куда тебе предпочтительнее переехать? «Ритц» или «Националь»?

–Нет. Нельзя ли что-нибудь придумать?

Вопрос, прямо скажем, поставил меня в тупик. Если во время первой беседы он носил характер риторического, то после такой его редакции мне предстояло проявить все свое мастерство на практике.

Неделя прошла в напряженном раздумьи, а в последнюю ночь, когда вопрос приобрел характер жизни и смерти моего товарища, родилось решение. Еще через пару дней одним из городских судов было вынесено определение примерно следующего содержания: «Запретить Энскому отделу судебных приставов совершать действия и принимать решения, связанные с обращением взыскания на квартиру, расположенную по адресу…» Приставы поворчали немного, но деваться было некуда- написанное пером не вырубишь топором.

Еще месяц спустя было вынесено решение суда: «Признать утратившей силу закладную (документ, удостоверяющий право залога – А.Г.) в отношении указанной квартиры». А еще по прошествии двух месяцев данное решение вступило в законную силу и на его основании Управление Росреестра исключило из ЕГРП запись о залоге.

По итогам этого дела я написал небольшую обзорную статью, которую разместил на сайте ЮрКлуба и после публикации которой ничего, кроме проклятий и обвинений в непрофессионализме свой адрес не получил. Еще через некоторое время на свет появилась моя книга «Ипотечное жилищное кредитование: жилье взаймы», в которой вопросы снятия ипотечного обременения были освещены крайне поверхностно (после такой реакции на статью я не рискнул уделять им в книге больше места).

Однако, теория и практика всегда ходят разными дорогами. Пока научный и читательский интерес к данной проблематике оставался на прежнем, невысоком уровне, к автору, жившему то в Оренбурге, то в Челябинске, обратилось великое множество людей, попавших в схожие жизненные обстоятельства. Слухи о моих делах распространялись, что называется, из уст в уста, и к июню текущего года количество объектов, освобожденных моими усилиями от залоговых обременений и арестов, перевалило за 30. А уже в июле была опубликована официальная статистика, согласно которой мой родной южноуральский регион возглавляет федеральный список субъектов, вышедших в авангард по числу ипотечных «уклонистов».

Я понял, что ситуация нуждается в радикальном вмешательстве. Но вмешательство это должно быть надлежащим образом подготовлено. То есть, прежде, чем к чему-то призывать и что-то пропагандировать, ты должен (если ты, конечно, не шарлатан) хотя бы детально разъяснить своему потребителю, что именно ты предлагаешь и к чему именно призываешь.

И в свете этой, озарившей меня, мысли я за несколько дней до начала работы над этой книгой внезапно наталкиваюсь на полосу объявлений одной из популярных южноуральских ежедневных газет. Что же я вижу? Без тени смущения с ее страниц то один, то второй юрист предлагает то «законное списание банковских долгов», то «полное освобождение от кредитных обязательств», то «100% гарантированное признание кредитного договора недействительным». Во, думаю, дела. Либо ФАС уснул крепким сном, либо авторы этих объявлений и впрямь гении, либо мы имеем дело с обыкновенными второразрядными жуликами. Печально, но наиболее приближенным к действительности был именно третий вариант.

Звоню по всем указанным в вырезке номерам с одним и тем же вопросом:

–Скажите, а каким образом (с помощью каких правовых инструментов) Вы планируете освободить меня от кредитных обязательств?

И везде получаю один и тот же ответ:

–Вы с ума сошли?! Чтобы мы Вам сейчас бесплатно так вот все взяли и рассказали?!

Что ж, уважаемый читатель, я не такой меркантильный человек и могу все рассказать бесплатно. А именно то, что, когда Вам предлагают «полное освобождение от кредитных обязательств», речь идет о 100% гарантированном… мошенничестве. Если Вы получали от банка деньги, чему, наверняка, имеется документальное подтверждение, то обязательство по их возврату будет априори лежать на Вас. И даже если по каким-либо основаниям кредитный договор и будет признан недействительным (нарушение закона при его подписании, Ваша умственная отсталость и т.д.), то в силу статьи 1102 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) Вы все равно обязаны возвратить полученное, поскольку Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), а правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке (ст. 1103 ГК РФ).

Иное дело, что у Вас не будет имущества, за счет которого подлежит погашению заемное обязательство, и оно останется неисполненным Вами фактически в течение неопределенного срока (о чем и пойдет речь в данной книге). Но ведь они предлагают совершенно другое!

А во-вторых, раскрытие определенной логической последовательности действий перед потенциальным клиентом, говорю я начинающим практикам, не только не лишает Вас заработка, он напротив, приумножает его. Ни один человек, не имеющий за плечами солидного багажа знаний и опыта работы в соответствующей отрасли, никогда не пойдет по намеченному Вами пути, понимая, что малейшая его ошибка чревата провалом и вытекающей из этого последующей невозможностью вновь опробовать данную методику. А из этого , увы, следует, что человек раз и навсегда потеряет собственное имущество, чего никто не желает.

Более того, когда Вы, разговаривая с потенциальным потребителем Ваших услуг, начнете, объясняя тот или иной свой шаг, ссылаться на правовые нормы и растолковывать алгоритм своих действий, совпадающий с прописанным в законе алгоритмом, доверие к Вам как к профессионалу тут же увеличится. Любой поймет, что имеет дело не с аферистом, а со специалистом, которому можно доверить «все, что нажито честным, непосильным трудом».

И, дабы своим примером подтвердить верность сказанного, начну излагать.

Итак, что мы знаем об ипотеке?

Под ипотекой понимается залог недвижимого имущества, принадлежащего конкретному лицу. Залог же есть способ обеспечения исполнения определенны обязательств, чаще всего – кредитного характера.

Иными словами, банк, выдавая Вам кредит, должен получить обеспечение того факта, что Вы будете гасить его в срок и в объемах, установленных кредитным договором.

Ипотечное кредитование бывает двух видов. При первом кредит выдается на приобретение недвижимости (чаще всего – жилой), которая и становится предметом залога. При втором кредит выдается под залог уже имеющейся у получателя кредита недвижимости. В обоих случаях (о специфических особенностях каждого из которых мы будем говорить ниже) составляются договор залога и отражающая его условия нотариальная закладная, которые служат основанием для регистрации права залога в ЕГРП. Данная регистрация осуществляется в течение трех дней с момента поступления указанных документов в регистрирующий орган, и с этого момента в силу статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ залог считается возникшим.