Часто деловые помещения категории «В» находятся не в специализированных офисных центрах, а в реконструируемых особняках в самых разных уголках города. Их арендуют представительства западных фирм, российские банки, издательские компании. Сейчас наблюдается следующая тенденция: более соответствующие международным стандартам офисы класса «А» используются как представительские, там располагается топ-менеджмент компаний, а в помещениях класса «В» ведется основная работа компании (тем более, что арендная плата в помещениях этой категории значительно ниже).

Характерными особенностями офисов класса «В» являются качественная недорогая отделка, небольшой набор предоставляемых услуг. По отношению к ним могут использоваться такие слова, как «эконом-класс» или «бюджетный офис». Различия между «В+» и «В» обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий.

Отличительные черты офиса категории «В+»:

• расположен в пределах доступности метрополитена, до него можно добраться по одной из основных транспортных магистралей;

• находится в новом или полностью реконструированном здании;

• имеется вся документация, касающаяся права собственности и эксплуатации зданий, нет никаких проблем с ее оформлением;

• управление производится профессионалами;

• этаж может быть спланирован по-разному;

• высота между перекрытиями – не меньше 3,3 м;

• в здании есть возможность установки подвесных потолков и фальшполов;

• расстояние между полом и подвесным потолком не меньше 2,75 м;

• установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности;

• допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия;

• для внутренней отделки используются недорогие качественные материалы;

• имеется охраняемая парковка (чаще всего – наземная) из расчета минимум 1 место на 100 кв.м. арендуемых площадей;

• допускаются разные значения обеспеченности инженерными коммуникациями;

• наличествует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, может быть установлена сплит-система кондиционирования;

• в здании предоставляются качественные услуги надежного телекоммуникационного провайдера;

• охрана ведется круглосуточно, здание оборудовано современными системами безопасности;

• в здании наличествуют хорошо работающие лифты;

• имеется инфраструктура: центральная рецепция в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и т. д.

Класс С. По своим характеристикам офисы класса «С» в целом соответствуют помещениям категории «В», но у них имеются какие-либо недостатки. Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории «В», включаются в этот класс.

Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т. д., то есть переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории.

Отличительные черты офисов класса «С»:

• могут быть расположены практически где угодно;

• находятся в нереконструированных зданиях, максимум – с фасадом, подвергшимся косметическому ремонту;

• в здании могут быть проблемы с правильным оформлением некоторых юридических документов;

• здание эксплуатируется силами владельца;

• для здания характерна коридорно-кабинетная планировка;

• допускаются разные значения таких показателей, как глубина и ширина этажа, расстояние между перекрытиями, между полом и подвесным потолком;

• внутренний ремонт, как правило, выполняется силами самих арендаторов;

• наличествует охраняемая наземная парковка, размеры которой могут быть самыми разными;

• система вентиляции, может быть установлена сплит-система кондиционирования;

• коммуникации осуществляются с помощью телефонных линий или коммерческих телефонных провайдеров;

• имеется круглосуточная охрана;

• инфраструктура, как правило, имеется, но степень ее развитости зависит от конкретного здания и его владельца.

Класс D. Существуют офисы класса «D», которые обычно располагаются в административных зданиях с устаревшими инженерными системами, где отсутствуют современные автоматизированные системы жизнеобеспечения. Обычно их происхождение связано с 1990-ми годами, когда офисы создавались на базе нежилых помещений в НИИ, административных зданиях и т. д. Предварительно, как правило, в них проводился ремонт, но с тех пор прошло уже очень много лет.

Такие здания иногда могут довольно презентабельно выглядеть, в них есть библиотека, типография, телефонная линия. За последние несколько лет ряд НИИ вкладывал суммы, полученные от арендаторов, в реконструкцию и переоснащение помещений, поэтому некоторые из них можно было бы даже отнести к категории «С». Эти офисы совершенно не отвечают современным международным стандартам, однако сдаются в аренду по очень доступной цене, что, собственно, и делает их привлекательными для мелких фирм.

* * *

Объекты индустриального назначения служат для производства, переработки, хранения, складирования. Данные объекты могут быть очень различными в зависимости от места расположения, разрешенного вида использования, типа бизнеса и др.

Однако все-таки можно выделить следующие классы и в этой категории:

Характеристики класса «А»: одноэтажное здание с высотой потолков не менее 10 м; плоский бетонный пол с высоким индексом проектной нагрузки; наличие административных и бытовых помещений; расположение вблизи главных транспортных магистралей, не далее 40 км от города; прямой доступ на территорию с дороги, удобный въезд, парковка; выделенная погрузочно-разгрузочная зона; оснащение специализированными устройствами; охранная сигнализация; видеонаблюдение; система пожарной безопасности и пожаротушения; устройства регулирования влажности и температуры; тепло и водоснабжение; система аварийного электроснабжения; качественная внутренняя отделка и благоустроенная территория; железнодорожная ветка.

Производственно-складские помещения класса «В» имеют следующие характеристики: новое или реконструированное здание прямоугольной формы с высотой потолков не менее 6 м; один или два этажа; бетонный или асфальтированный пол; отопление; автономное электроснабжение; пандус, грузовой лифт; место для разворота транспорта на территории; охраняемая территория; сигнализация, видеонаблюдение; телекоммуникации; вентиляция; офисные и бытовые помещения; контроль доступа; железнодорожная ветка.

Класс «С»: производственное помещение, ангар с высотой потолков не менее 4 м; пол асфальтированный или бетонный; офисные и бытовые помещения; площадки для маневрирования транспорта; пандусы, лифты, подъемники; вентиляция и отопление; система пожаротушения и сигнализация; охраняемая территория; система телекоммуникаций; железнодорожная ветка.

И, наконец, помещения класса «D»: подвальное или полуподвальное помещение, ангар; вентиляция, отопление; системы пожаротушения и сигнализации; охрана; офисные и бытовые помещения; площадка для маневрирования машин; телекоммуникации; железнодорожная ветка.

* * *

Под апартаментами имеются в виду помещения квартирного типа, включающие в себя одну или несколько комнат, используемых для сдачи в аренду или перепродажи. Например, «апарт-отель» (если это целое здание, то все помещения квартирного типа этого здания являются номерами, как в гостинице, и сдаются в аренду).

Предположим, что в эту категорию условно включаются и гостиницы, то можно дать характеристики этих объектов по звездной классификации:

Одна звезда: недорогие строительные материалы; санузел, ванные и душевые комнаты на этаже на каждые пять номеров; наличие лифта, эскалатора; телефон с городской и междугородней связью.

Две звезды: в номерах умывальники с горячей и холодной водой; минимум в 50 % номеров – полноценные санузлы; общая ванная или душ на каждые 20 человек, а туалет на каждые 10 человек; стены и пол санузлов водонепроницаемы.

Три звезды: красивый внешний вид и включенность в архитектурный ансамбль улицы; санузлы с качественной сантехникой, стены и пол водонепроницаемы; наличие лифта и автостоянки; городской телефон во всех номерах; санузлы в каждом номере; наличие ресторана и бара; резервная система горячего водоснабжения.

Четыре звезды: органичное внедрение в архитектурный ансамбль улицы; интерьеры в единой стилистике; качественный ремонт с использованием дорогостоящих материалов; дорогая сантехника; стены и пол санузлов водонепроницаемы.

Пять звезд: уникальный дизайн интерьера; качественная внутренняя отделка; площадь санузла от 4 кв. м; в каждом номере – полноценный санузел и телефон; охранная сигнализация; система кондиционирования, звукоизоляция.

Для 4 и 5 звезд также обязательным является наличие конференц-зала, медпункта, бассейна, сауны, салона красоты, магазинов, кафе, ресторана, бара.

* * *

Под социальными объектами коммерческой недвижимости следует понимать объекты, деятельность которых приносит общественные блага (социальная деятельность) и коммерциализация которых не представляется столь очевидной [16].