Предисловие

Представленная книга написана профессионалом, прошедшим путь от рабочего на стройке до руководителя высокого ранга, специалистом в области управления, кандидатом экономических наук, почетным строителем России.

Прочитав эту книгу, вы получите определенный объем информации о том, как профессионально подойти к решению многих вопросов управления многоквартирным домом.

Если вы работник управляющей компании и уже обладаете определенными знаниями и опытом работы, то полученная информация обогатит вас новыми сведениями, которые практически не встречаются в специальной и справочной литературе и знание которых необходимо для профессионального управления многоквартирными домами. Вся информация основана на действующих нормативных актах и опыте работы управляющих организаций.

Если вы работник ТСЖ, то помимо всего, указанного выше, узнаете, как профессионально должны решаться вопросы, требующие утверждения общим собранием членов ТСЖ.

Если вы только собираетесь работать в системе ЖКХ, то получите некоторый объем знаний, который, безусловно, поможет вам стать профессиональным управленцем в этой системе.

Если вы региональный оператор по капитальному ремонту, то получите много необходимых сведений о новых материалах, их освидетельствовании и сертификации, о конфликтных ситуациях в процессе капитального ремонта и методах их профессионального разрешения, о выборе подрядной организации. Это повысит ваше профессиональное мастерство.

Если вы просто собственник помещения в многоквартирном доме и интересуетесь вопросом его профессионального управления, то приобретете много полезной, интересной и даже интригующей информации.

Для вас может стать шокирующим вывод о том, что замена металлических труб на полимерные в системе отопления значительно сокращает срок службы системы и экономически нецелесообразна, а в отдельных случаях просто недопустима.

Вы узнаете, какими документами должны сопровождаться все материалы для ремонтных работ и какие в этом вопросе могут быть подводные камни.

Вы узнаете все о капитальном ремонте многоквартирных домов: делении капитального ремонта на комплексный и выборочный, составе работ по капитальному ремонту, планировании и финансировании капитального ремонта, мотивации к качеству работ.

Вы узнаете о том, что отопительные приборы в квартирах при определенных условиях могут перейти из общего имущества в ваше собственное.

Вы узнаете о том, как можно избежать переплаты за тепло.

Вы узнаете, какие способы управления многоквартирным домом предусмотрены Жилищным кодексом РФ и чем характеризуется каждый из них.

Полученные знания помогут собственникам квартир дать объективную оценку профессионализму управляющих компаний и ТСЖ в управлении многоквартирным домом.

Если вы работник районного жилищного агентства или административного учреждения, связанного с ремонтом или управлением многоквартирными домами, то полученная информация может в каких-то вопросах увеличить багаж ваших знаний.

И, наконец, если вы учащийся среднего или высшего учебного заведения, то станете обладателем отсутствующей в учебниках информации и получите некоторые знания о профессиональном подходе к решению отдельных управленческих задач.

Таким образом, все, прочитавшие эту книгу, смогут с той или иной степенью охвата проблемы считать, что они получили определенное представление о том, как профессионально управлять многоквартирным домом.

Г. Басс, президент ЗАО «ФИРМА „СЭНС“», почетный строитель России, почетный работник ЖКХ России, доктор делового администрирования (международный диплом)

Введение

Потребность в профессиональном управлении многоквартирным домом ни у кого не вызывает сомнения. Именно профессионализм способен обеспечить надлежащее управление всем комплексом многоквартирного дома при одновременном устойчивом экономическом благополучии управляющей организации.

Профессионализм управления многоквартирным домом, как и профессионализм во всех отраслях экономики, основан прежде всего на владении необходимым комплексом знаний, позволяющих обеспечить эффективное достижение поставленной цели. Это означает, что для перехода управляющих организаций к профессиональному управлению они должны овладеть знанием наиболее важных вопросов организационного, правового, технологического и экономического характера, которые оказывают влияние на управление многоквартирным домом и результаты деятельности самой управляющей организации.

Именно такие вопросы рассматриваются в этой книге. При этом акцент сделан на тех из них, которые недостаточно освещены в нормативной и справочной литературе и требуют определенных разъяснений.

Не обойден вниманием имеющийся опыт работы управляющих организаций, ибо знания и опыт неразрывно связаны друг с другом. Знания предостерегают от ошибок и сокращают время накопления опыта, а опыт обогащает знания.

Учитывая, что Жилищный кодекс РФ предъявляет особые требования к организации и управлению товариществом собственников жилья (ТСЖ), в первых двух главах книги особое внимание уделено вопросу профессионального выполнения этих требований. Здесь можно обратить внимание на предложенные формы плановых и отчетных документов, утверждаемых общим собранием членов ТСЖ. Эти формы сокращают документооборот и обеспечивают профессиональное планирование доходов и расходов ТСЖ в сочетании с объемами работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Остальные главы рассматривают вопросы, знание которых необходимо всем управляющим организациям при переходе к профессиональному управлению многоквартирными домами.

Следует обратить внимание на технические вопросы, которые ранее не находили отражения в справочной литературе и знание которых необходимо профессиональному управляющему многоквартирным домом. К числу таких вопросов относятся:

• техническое освидетельствование и сертификация новых материалов;

• использование полимерных труб;

• место отопительных приборов в системе имущества многоквартирного дома;

• методика исключения переплаты за тепло.

Рассмотрен вопрос капитального ремонта многоквартирных домов в свете внесенных в Жилищный кодекс РФ изменений и принятых Правительством РФ решений по финансовой поддержке капитального ремонта из федерального бюджета.

Выполнен критический анализ существующего подхода к выбору подрядных организаций и учету мотивации заказчиков к качеству работ по капитальному ремонту.

Заслуживает самого пристального внимания вопрос управления многоквартирным домом на основе стандартов управления, решенный в развитие Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416. Наличие стандартов управления многоквартирным домом станет, по всей видимости, обязательным условием при лицензировании управляющих организаций.

Впервые рассмотрены конфликтные ситуации при выполнении капитального ремонта многоквартирного дома и предложены рекомендации по их профессиональному предотвращению.

Представленная информация вместе с рекомендациями по ее использованию в практической деятельности может рассматриваться как необходимый объем знаний, которые помогут любой управляющей организации встать на путь профессионального управления многоквартирным домом.