Цитаты из книги «Земельный участок с постройками на нем. Введение в российское право недвижимости»

64. Однако даже установив наличие у объекта признака неразрывной связи с землей, нельзя прийти к уверенному выводу о том, что перед нами недвижимая вещь. Вторым шагом в квалификации объекта как недвижимой вещи является определение того, представляет ли объект из себя самостоятельную вещь или же является составной частью другой недвижимой вещи, например земельного участка (ст. 133 ГК РФ). 6

Более того, верен и обратный вывод – по действующему праву наличие государственной регистрации права на объект не создает неопровержимого вывода о том, что соответствующий объект является недвижимостью. Сам факт наличия практики по признанию зарегистрированных прав на объекты «ненедвижимости» отсутствующими подтверждает это.

В чем смысл процитированного выше фрагмента? Во-первых, в нем речь идет о том, что государственная регистрация права на объект не является обязательным условием для признания вещи недвижимой

«Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится» (абз. 4 и. 38).

по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ)» (второе предложение абз. 3 и. 38);

103. Однако недавние правовые позиции ВС РФ на счет того, возможно ли правовое единство земельного участка и здания, уверенность в этом выводе на первый взгляд способны поколебать. Речь идет в первую очередь о положениях, содержащихся в и. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 (далее – Постановление № 25). В нем сформулированы следующие идеи:

принадлежат, так как здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним… являются составной частью земельного участка».

Президиум отметил, что «сам по себе факт того, что на переданном в аренду земельном участке к моменту его передачи арендатору располагались объекты недвижимости (бытовое помещение, коридор, душевая), права на которые не были зарегистрированы за арендодателем – собственником земельного участка, не означает, что указанные объекты ему

Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Суд – в силу того, что именно он является финальным экспертом в вопросах права (а определение правового режима вещей – это именно вопрос права!) – всегда вправе усомниться в том, что объект, на который составлен паспорт, действительно представляет собой недвижимую вещь.