Агентство СIР РГБ

Под редакцией С. В. Прокофьева

Сведения об авторе и редакторе:

Шабалин В. Г. – кандидат юридических наук, практикующий юрист на рынке недвижимости, руководитель авторского коллектива серии книг «Сделки с недвижимостью». www.zsrd.ru, тел. (495) 506-20-90

Прокофьев С. В. – вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, автор проекта «103 вебинара риэлтору». crt-vostok.ru

От редактора

У Вас в руках третья часть книги из серии «Сам себе риэлтор» – Решение вашего квартирного вопроса. Ее название привлекло вас, заинтересовало. Вы полны желания, наконец, решить свой квартирный вопрос.

Кому полезна книга

Книга поможет лично Вам улучшить свои жилищные условия без переплаты и получить наилучший для Вашего бюджета вариант.

О книге

Рынок недвижимости стремительно изменяется, одни вопросы утрачивают актуальность, им на смену приходят новые ситуации, неразрешимые без рекомендации эксперта. Серия из четырех «карманных» книг и электронный комплект к ним основаны на бестселлере Вадима ШАБАЛИНА «Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке», выдержавшем 18 изданий с 1997 по 2014 гг.

Об авторе

Вадим Геннадьевич ШАБАЛИН практикующий юрист, к.ю.н., лидер авторского коллектива серии книг «Сделки с недвижимостью», популярный бизнес-тренер для профессиональных риэлторов в ЦРТ ВОСТОК. В профессии уже почти 25 лет.

Купите книгу сейчас!

Эта книга стоит как чашка кофе, а сэкономит Вам больше месячной зарплаты и предостережет от непоправимых ошибок.

Вы узнаете

• ЧТО нужно сделать (и чего делать НЕЛЬЗЯ) при проведении своей сделки с недвижимостью;

• Почему риэлторы и юристы так много просят за свои услуги;

• Начнете понимать, когда лучше действовать самостоятельно, а на какие работы придется пригласить специалиста и как грамотно контролировать его действия.

С уважением,

Сергей ПРОКОФЬЕВ

автор проекта «103 вебинара риэлтору»

Введение

Согласно вездесущей статистике, каждая московская квартира меняет своих хозяев раз в 9—10 лет. Если Вы, глубокоуважаемый читатель, достигли совершеннолетия (не говоря уже о более почтенном возрасте), то наверняка Вам приходилось переезжать с одного места жительства на другое. Вспомните, что пришлось при этом пережить!

Недаром в народе говорят, что два переезда равносильны одному пожару, особенно в наше неспокойное время, когда прибыльный рынок недвижимости притягивает к себе, как магнит, множество мошенников. Как показывает практика, проблемы с криминальными элементами при решении жилищных вопросов возникают у граждан, не владеющих информацией о том, каковы «правила игры» на рынке недвижимости, что и в какой последовательности необходимо делать по своему варианту (и что делать категорически нельзя), а также слабо разбирающихся в том, куда и к кому обратиться за помощью.

РЕЧЬ В КНИГЕ ПОЙДЕТ О ТОМ, КАК:

• как сдать и снять квартиру в аренду или наем;

• по необходимости выставить жилье на продажу или таковое приобрести;

• совершить натуральный или альтернативный обмен;

• купить/продать комнату, долю в праве, выехать из коммуналки;

• совершить сделку с участком, садовым домиком, дачей, коттеджем;

• приобрести real estate за границей или как минимум снять за рубежом дом;

• грамотно оформить ипотечную сделку, воспользоваться жилищным сертификатом, субсидией, материнским капиталом

И САМОЕ ГЛАВНОЕ – ОСТАТЬСЯ С КВАРТИРОЙ ИЛИ ПРИ ДЕНЬГАХ!

Обязательно смотрите главы, посвященные действиям Ваших оппонентов (например, если Вы, уважаемый читатель, – продавец, тщательно изучите рекомендации для покупателей, ведь Вам необходимо знать их основные психологические приемы).

Еще одно замечание: в тексте книги, приведенных таблицах и расчетах иногда указываются рыночные цены разных объектов недвижимости. Естественно, эти данные берутся на момент сдачи издания в печать (начало 2016 г.). В дальнейшем ценовая ситуация будет другая, так что следите за ее изменениями!

В таблицах и приложениях приведено большое количество фактического материала, используемого при совершении сделок с недвижимостью. Надеемся, что эти данные помогут Вам сэкономить силы, время и деньги.

Настоящая книга является третьей в новой массовой серии «Сам себе риэлтор», которая создана автором на основе бестселлера «Сделки с недвижимостью в вопросах и ответах». издававшегося в 1997–2014 гг. В тексте имеются ссылки на главы не только первой и второй (например, 1.11; 2.14), но и и четвертой части (4.16 и т. д.), которая сейчас готовится к печати и выйдет позже. Ждем от Вас, уважаемые читатели, новых интересных вопросов (не только по видам сделок) и практических ситуаций, с которыми пришлось столкнуться! Всю информацию направляйте на портал videokniga.tv (раздел задать вопрос) или автору в соцсети.

Итак, глубокоуважаемый читатель, в добрый путь!

Часть III
Решение вашего квартирного вопроса

Глава 3.1. Аренда (наем) квартир

Хочу сдавать свою квартиру. Как надо вести себя с потенциальными арендаторами (нанимателями – прим. авт.), чтобы все прошло нормально? Стоит ли обращаться для этого в риэлторскую фирму?

Начнем с последней части Вашего вопроса. Как показала практика, по недорогим массовым квартирам количество потенциальных жильцов даже в кризис чуть меньшее число хозяев. Поэтому обращаться в риэлторское агентство в общем-то нецелесообразно: достаточно поместить в базу cian.ru свое объявление (желательно на телефон, который после сдачи жилья более использоваться не будет). При этом необходимо организовать непрерывный прием телефонных звонков. Будьте готовы к тому, что потенциальные жильцы станут звонить с 8 до 23 часов. При этом Вам необходимо сразу отсекать среди них так называемых нежелательных клиентов, с которыми, как показала практика, у хозяев квартир возникает больше всего проблем. Это иностранцы из дальнего зарубежья, граждане СНГ (в том числе Украины, Молдовы и Белоруссии), беженцы из «горячих точек» Новороссии, криминальные или полукриминальные элементы. При первом разговоре не стесняйтесь спрашивать, откуда приехал человек, имеет ли он российское гражданство, где работает. В случае, если Вы разговариваете с представителями указанных категорий лиц (будьте при этом внимательны: очень часто они просят позвонить кого-либо из «аборигенов», на имя которого потом жилье и снимается), то требуйте сразу оплату за несколько месяцев вперед или внесение дополнительного обеспечительного платежа за телефон (см. следующий вопрос).

Естественно, людей, звонящих Вам, в первую очередь интересует стоимость проживания. Наиболее простой способ определить, за сколько можно сдать свою квартиру, – мысленно переквалифицироваться в нанимателя (как будто Вы похожую жилплощадь хотите снять). Можно начать обзванивать риэлторские фирмы (желательно при этом не оставлять свой контактный телефон) или зайти в ту же базу и связаться с хозяевами близких по потребительским качествам и району квартир. Если услышите в телефонной трубке фразу – «уже сдали», поинтересуйтесь, за сколько (только при этом честно скажите, что у Вас похожая жилплощадь, иначе с Вами разговаривать не станут). Делать это надо сразу после подачи рекламного объявления в газету, чтобы к моменту его выхода у Вас была ясность с ценой. При подобном обзвоне необходимо научиться распознавать объявления, исходящие от «информагентств», которые якобы выставляют квартиры с очень хорошими потребительскими качествами по явно заниженной цене. Если Вы позвоните в такую контору по честному отъему денег, то последует предложение сначала зайти в офис агентства, а потом уже ехать смотреть объект. Естественно, на цены в таких объявлениях ориентироваться нельзя – с целью привлечения доверчивых «лохов» они занижены на 20–30 %.

Данные по ценам на конец 2015 г. по Москве приведены в таблице 3.1 (в дальнейшем, естественно, они поменяются).

Таблица 3.1

СРЕДНИЕ СТАВКИ НАЙМА ТИПОВЫХ КВАРТИР ПО МОСКВЕ

(тыс. руб. в месяц, по состоянию на сезон 2015/16 гг)

Из любого количества звонивших наверняка найдется несколько человек, заинтересовавшихся Вашей квартирой всерьез. С ними необходимо договариваться о показе. Когда Вы услышите в телефонном разговоре заветную фразу: «Когда можно посмотреть?» — попросите клиента перезвонить в строго оговоренный срок (обычно вечером, например с 17.30 до 18.30) и тогда назначайте время просмотра, не откладывая дело на завтра. Представьте, что в указанное время повторно перезвонили четверо. Назначайте им встречу, например, на 19, 20, 21 и далее 22 часа (интервал рассчитайте в зависимости от времени «в пути» от ближайшего метро до квартиры, с учетом того, что на сам просмотр достаточно 25–30 минут). Если первый клиент во время показа соглашается сразу (и готов даже отдать деньги), не торопитесь: встретьтесь со всеми, посмотрите на людей и заключайте сделку с тем, который готов заплатить за более длительный срок вперед, внести предоплату за телефонные переговоры, меньше предъявляет претензий к качеству обстановки. Кроме того, как показала практика, выгодно сдавать жилье людям, имеющим прописку в том же населенном пункте; семьям с детьми; бизнесменам из регионов России, которые работают в Вашем городе, а платит за них фирма; молодым супругам. Как проверить документы клиентов и заключить с ними договор, более подробно изложено в следующих вопросах этой главы.

Мои пожилые родственники решили немного «подправить» свой семейный бюджет – сдали на полгода (с апреля по октябрь) свою квартиру в Москве, а сами жили это время за городом. Наниматели расплатились за 3 месяца вперед, а в июне съехали, украв при этом часть мебели и обстановки. Еще через месяц с телефонного узла пришел счет на 16 тыс. руб. за неоплаченные переговоры по межгороду. Как найти бывших жильцов? Можно ли защититься от подобных вещей в дальнейшем?

Если суммарный материальный ущерб, нанесенный действиями «нанимателей», превышает 2500 руб., можно обратиться в полицию: против аферистов должны возбудить уголовное дело по ст. 159 ч. 2 УК РФ (мошенничество, см. главу 1.14 первой части нашей книги), хотя скорее всего, вы получите «отказной». При указании потерпевшим суммы, превышающей 250 тыс. руб., действия жильцов подпадают под состав ст. 159 ч. 3 и есть шанс, что аферистов будут реально искать.

В большинстве случаев обманутым гражданам приходится руководствоваться правилом «спасение утопающих – дело рук самих утопающих», и Вашим родственникам надо попытаться найти мошенников самостоятельно. Во-первых, внимательно соберите и изучите все предметы, которые остались после «бегства» жильцов. На практике часто бывали случаи, что по ничего не значащей надписи, например на газете, удавалось установить новое местонахождение жуликов. Если уголовное дело по Вашему заявлению будет возбуждено, потребуйте проведения дактилоскопической экспертизы (сотрудники полиции должны прибыть в квартиру и снять отпечатки пальцев, проверив их в дальнейшем по учетным данным). Кроме того, расспросите соседей по лестнице или подъезду (особенно если вывезли крупногабаритные вещи) – может быть, кто-нибудь запомнил номер машины или другие особые приметы. Самым эффективным на сегодняшний день способом поиска сбежавших аферистов, наговоривших по телефону значительные суммы, является обращение на узел связи с просьбой установить, с каких других телефонных номеров вызываются в настоящий момент те, куда звонили ранее от Вас (обычно такая услуга платная, но в случае возбуждения уголовного дела и наличия запроса следователя узел связи выдает соответствующую информацию безвозмездно). На практике этим способом очень часто удавалось «вычислить» аферистов или их сообщников (при условии, конечно, что они не покинули Ваш город). Подробнее об этом см. главу 1.14 первой части нашей книги.

Основные способы защиты от несанкционированных телефонных переговоров, которые можно порекомендовать, следующие:

1. Полное или частичное отключение телефона.

Заранее подозревая жильца в неоплате счетов, Вы стремитесь к тому, чтобы межгородом или платными услугами в кредит воспользоваться было в принципе нельзя. Для этого абонент телефона (если он, конечно, является одним из получателей арендной платы) обращается на свой телефонный узел (ТУ) с просьбой отключить номер от автоматического выхода на межгород. Правда, это всего лишь полумера – наниматель-аферист будет дозваниваться вручную (с вызовом телефонистки), и счета придут еще больше. Кроме того, платные справочные, подачу телеграмм, да и секс по телефону блокировать невозможно. Можно, конечно, пойти на крайнюю меру – написать на ТУ заявление о полном временном отключении телефона, но тогда жильцам придется дать скидку по оплате (1,5–2 тыс. руб.) на покупку мобильного безлимитного местного тарифа.

2. Считывание текущей информации.

У телефонистов Москвы, Петербурга, Нижнего Новгорода и других крупных городов есть такая платная услуга – «экспресс-счет». Вы приезжаете на городской ТУ, платите весьма умеренную сумму (в среднем 500—1000 руб.) и получаете «распечатку информации» – стоимость и номера всех предоставленных платных услуг с Вашего телефона, причем прямо на час и минуту обращения. Полученный счет можно сразу оплатить или предъявить нанимателям, пока они не сбежали… В Москве, если Вы пользуетесь услугами оператора дальней связи «Ростелеком», обращайтесь по этому поводу на ТУ по адресу: ул. Гончарная, дом 30 (рядом с м. «Таганская»).

3. Письменное обязательство.

При вселении жильца в квартиру возьмите с него письменное обязательство (оно не должно являться приложением к договору найма) о том, что он оплатит все телефонные переговоры. При этом скажите жильцу, что в случае обмана Вы возбудите против него уголовное дело по ст. 159 ч. 2 (мошенничество – см. выше) и его объявят в федеральный розыск (при этом можно сослаться на знакомых в правоохранительных органах). Серьезного афериста, конечно, Вы «на понт» не возьмете, но для новичков это будет хорошим сдерживающим фактором.

4. Требование «залога».

При первичном звонке потенциального нанимателя сразу потребуйте в качестве одного из условий внесения обеспечительного взноса за неоплаченные телефонные переговоры (обычно в размере месячной ставки предполагаемой платы), которые будут, естественно, возвращены при освобождении клиентом квартиры и отсутствии задолженности. Обычно наниматели соглашаются на такие условия весьма неохотно – ведь они тоже сомневаются и могут увидеть в Вас афериста, собирающего авансы с доверчивых «лохов». Способ хорош всем, единственный его недостаток – Вы распугаете многих потенциальных жильцов, но нет худа без добра – аферисты-«телефонисты» точно уж бросят трубку…

Как грамотно заключить договор найма квартиры? Нужно ли его заверять нотариально? Подлежит ли он какой-нибудь регистрации? Почему заключаются обычно на срок до года?

В зависимости от того, находится ли квартира в Вашей собственности (приватизирована, приобретена путем купли-продажи, мены, дарения, наследования или на иных основаниях) или Вы являетесь ее нанимателем (неприватизированная, служебная), вид заключаемых договоров при сдаче жилплощади отличается. В первом случае имеет место быть договор имущественного найма, во втором – договор поднайма (см. следующую главу).

Возмездная сдача жилья в самом общем случае может осуществляться как в виде найма, так и аренды, причем после введения в действие с 1.03.1996 г. ч. 2 ГК РФ основным критерием их разграничения является субъект – пользователь помещения.

В случае, если жилплощадь сдается физическому лицу (гражданину), то возникают правоотношения найма (коммерческого, социального или служебного), которые регламентируются гл. 35 ГК РФ, в случае же, когда жильем пользуется юридическое лицо (для проживания своих сотрудников) или индивидуальный предприниматель, то речь идет об аренде (имущественном найме) и стороны в своих взаимоотношениях должны руководствоваться положениями гл. 34 ГК РФ.

На практике же, которая сложилась еще в начале 90-х гг., термин «аренда» применяется для обозначения краткосрочных (от 1 месяца до 1 года) договоров найма квартир, комнат, дач, коттеджей, собственником которых является физическое лицо; правоотношений, которые возникают при поэтапной оплате жилья (договор аренды с правом выкупа); а также при сдаче (в большинстве случаев физическим лицом) своей квартиры риэлторской фирме с дальнейшим подбором последней другого жилья во временное пользование клиента (арендный обмен).

Существенными условиями договора краткосрочного найма, который вы будете заключать, являются: во-первых, срок действия, который не может превышать согласно ст. 683 ГК РФ одного года, во-вторых, размер платы, взимаемой либо за определенный период (на практике чаще всего за месяц вперед), либо за весь период договора. Основными отличиями краткосрочного договора имущественного найма, кроме сроков его заключения (1 год вместо 5 лет), также являются:

– отсутствие права вселения временных жильцов или поднанимателей согласно ст. 680, 685 ГК РФ;

– отсутствие преимущественного права продления договора (ст. 684 ГК РФ);

– невозможность замены нанимателя (переуступки прав нанимателя третьим лицам согласно ст. 686 ГК РФ);

– необязательность указания в договоре членов семьи нанимателя (ст. 677, 679 ГК РФ);