3. Право собственности на жилые помещения

Какие права и обязанности предоставлены собственнику жилого помещения?

Право собственности на жилое помещение может быть приобретено гражданином в результате приватизации (бесплатной передачи комнаты, квартиры в собственность) или гражданско-правовой сделки (покупки, дарения, мены и пр.). В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Кроме того, собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством. К обязанностям собственника жилого помещения относятся:

● бремя содержания жилого помещения (в первую очередь оно включает оплату коммунальных платежей);

● поддержание жилого помещения в надлежащем техническом состоянии;

● соблюдение прав и законных интересов соседей;

● соблюдение правил пользования жилыми помещениями;

● соблюдение правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Какие лица относятся к членам семьи собственника жилого помещения?

Часть 1 ст. 31 ЖК называет круг лиц, которые относятся к членам семьи собственника:

● его супруг;

● его дети;

● его родители.

При этом для признания членами семьи собственника необходимо совместное проживание с собственником в этом жилом помещении. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Членам семьи собственника предоставлено равное с ним право пользования жилым помещением (но по соглашению между ними и собственником возможно другое решение этого вопроса). Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Каковы последствия прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения?

В соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Таким образом, по общему правилу, в этом случае бывший член семьи собственника теряет возможность проживания в данном жилом помещении. Сохранение права пользования жилым помещением возможно по решению суда в следующих ситуациях:

● отсутствие у лица оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;

● тяжелое имущественное положение, которое не позволяет лицу обеспечить себя иным жилым помещением;

● иные заслуживающие внимания обстоятельства, не позволяющие лицу обеспечить себя иным жилым помещением (их перечень в законе не раскрыт).

В таких случаях по иску бывшего члена семьи собственника суд сохраняет за ним право пользования жилым помещением на определенный срок. Кроме того, собственник может быть обязан судом приобрести жилье для своего бывшего супруга и тех членов семьи, на содержание которых с собственника взысканы алименты. Это возможно на основании их самостоятельного требования.

Часть 5 ст. 31 ЖК устанавливает, что по истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Каковы правила пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу?

Специальные правила установлены для пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 33 ЖК). Предметом завещательного отказа в соответствии с ч. 2 ст. 1137 ГК может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т. п. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Аналогичные права предоставлены ст. 34 ЖК гражданам, пользующимся жилыми помещениями на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Как можно выселить гражданина, чье право пользования жилым помещением прекращено?

В ст. 35 ЖК указаны важные гарантии, предоставленные собственникам жилых помещений. Нормы ст. 35 посвящены проблеме выселения граждан, чьи права пользования жилым помещением прекращены, или граждан, нарушающих правила пользования жилым помещением. Эти положения существенно упрощают фактическое исполнение судебных актов о выселении.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК при прекращении права пользования жилым помещением гражданин обязан его освободить. Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Правда, не совсем понятно, как будут сосуществовать собственник и бывший член его семьи на территории одного жилого помещения до принятия судом решения.

Другая возможность выселения установлена ч. 2 ст. 35 в отношении следующих лиц:

● за которыми сохранено право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений с его собственником;

● которые пользуются жилым помещением на основании завещательного отказа.

Если указанные лица используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данных граждан о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данным гражданам разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если данные граждане после предупреждения собственника жилого помещения продолжают нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведут необходимый ремонт, они, по требованию собственника жилого помещения, подлежат выселению на основании решения суда.

4. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Что относится к общему имуществу собственников в многоквартирном доме?

Часть 1 ст. 36 ЖК предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами (ч. 5 ст. 36 ЖК). Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Часть 6 ст. 36 ЖК предусматривает, что при разрушении, случайной гибели или сносе многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии со своей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество на момент его разрушения или сноса.