Авторский коллектив:

Романов Е. Н., Шмырев М. В., Сухорукова Н. Н., Цыбина Е. В., Гавриш Ю. В., Меньшикова Е. А., Таболина О. А., Кройтор А. Н., Синицин К. Ю., Архипов А. М., Цывин С. Б., Беков Т. Г., Лукинов В. В., Григорян А. М., Исмаилов Т. Г., Кастова К. В., Таганов Д. Н., Гордеева М. В., Суровейкин В. Ю., Тимофеева Е. В., Кузюрин В. В., Крылевская И. А., Мишетьян С. Э., Таболина Е. О., Хижняков А. А., Сенчук А. А., Мокшин Д. И., Теймурова И. А., Дмитриева О. В., Агишева Г. Р.

От домика в деревне к городу-спутнику

За последние полтора десятка лет активного существования рынка загородной недвижимости на нем произошло колоссальное количество изменений. Во-первых, поменялся формат представленного товара. Еще 10–15 лет назад таких понятий, как коттеджные поселки, элитные поселки, участки без подряда, таунхаусы и т. д., просто не было в обороте. Подмосковная загородная недвижимость была представлена домами в стародачных поселках и обычными деревенскими домиками. Сейчас перечисленными терминами повсеместно оперируют на загородном рынке.

Произошли важные юридические изменения. Был принят закон о так называемой «дачной амнистии» – упрощенном порядке приватизации земельных участков и строений, находящихся в личном пользовании; государство ввело имущественный налоговый вычет в размере 2 млн руб. при покупке недвижимости или строительстве дома; постановлением Конституционного суда разрешена регистрация граждан в домовладениях, пригодных для постоянного проживания и расположенных на землях садоводства или дачного хозяйства, если это их единственное жилье.

Существенно повысилась квалификация девелоперов. В этом смысле наглядный пример – развитие компании элитной загородной недвижимости Villagio Estate. При ее создании детально изучался опыт западных стран, который был трансформирован и переработан с учетом пожеланий российских покупателей.

Значительно выросла квалификация риелторов. Если 10 лет назад задача риелтора сводилась к тому, чтобы найти и продать объект, то сейчас можно сказать, что он превратился в квалифицированного девелоперского консультанта. Риелтор сегодня, с одной стороны, обеспечивает обратную связь с клиентами, то есть объясняет застройщикам, что нужно строить и по каким причинам именно такой проект станет удачным, какие изменения нужно внести в готовый проект. С другой стороны, он в состоянии подобрать место для строительства, составить бизнес-план продаж и собственно обеспечить эти продажи.

Отследить все трансформации загородного рынка довольно сложно, тем не менее потенциальным клиентам и участникам рынка желательно иметь о них представление. В книге, которую вы держите в руках, собраны и систематизированы сведения обо всех модификациях рынка загородного жилья с момента его зарождения до сегодняшнего дня. Также в ней даются практические советы по выбору и покупке загородной недвижимости, объясняются ключевые термины загородного рынка, обрисовываются основные форматы представленных на нем объектов. Таким образом, она может послужить хорошим путеводителем по непростому миру загородной недвижимости и оказаться полезной различным категориям граждан: продавцам и покупателям, девелоперам, риелторам, всем участникам загородного рынка и просто заинтересованным лицам.

Читая эту книгу, не стоит забывать, что российский рынок загородной недвижимости находится в начале своего пути и продолжает активно развиваться и видоизменяться. Тем не менее основная тенденция – стремление все большего количества людей переехать за город для постоянного или временного проживания – в ближайшее время вряд ли изменится. С учетом повышения требований к качеству строительства, уровню развития инфраструктуры можно ожидать, что еще через 10–15 лет мы увидим полноценные города-спутники, которые возникнут на базе современных подмосковных коттеджных поселков.

Андрей Николаевич Кройтор,

директор департамента по вопросам загородной недвижимости Компании «ИНКОМ»

Введение. Загородный рынок жилья в России: история с продолжением

Прежде чем говорить о рынке загородной недвижимости, давайте определимся, что вообще представляет собой это понятие. Как правило, словосочетание «загородная недвижимость» рисует в воображении череду ветхих дачных домиков, современных коттеджей и просто участков земли, пересеченных рядами картофельных кустов. На самом деле рынок загородной недвижимости – гораздо более широкое понятие. Оно объединяет всех участников рынка, то есть покупателя, продавца, собственника, консультанта, девелопера, риелторскую компанию, частного маклера, государственные регулирующие органы и т. д., а также совокупность сделок, совершаемых между ними.

В силу исторических обстоятельств у российского рынка загородной недвижимости сложная судьба. В начале XX века его развитие прервала революция 1917 года. Когда же он возродился после распада СССР, то оказался в положении, схожем с ситуацией некоторых островных цивилизаций, обнаруженных европейскими исследователями в прошлом веке: когда весь мир уже разговаривал по телефону, они еще орудовали каменным топором, то есть стояли в самом начале пути своего развития. Вот только в условиях глобализации российский рынок загородной недвижимости не может оставаться автономным островом. Он взаимодействует с мировым рынком. То есть, по сути, ему, не прошедшему даже детского сада, пришлось сразу поступить в университет. Необходимость экстренного взросления наложила свой отпечаток. Переняв внешние атрибуты своих состоявшихся в этом бизнесе соседей, российский рынок загородной недвижимости и сегодня, по мнению специалистов, является плохо структурированным.

Однако прежде чем говорить о текущей ситуации на загородном рынке, чтобы не возникало ощущения, что он, как гриб после дождя, вырос на пустом месте, оглянемся назад и вспомним его историю.